この記事はこんな人に向けて書いています
- 気になる中古住宅が見つかったが、買ったあとにいくら修繕費がかかるのか分からず、総額で判断できていない人
- 内見で屋根・外壁・水回りの古さが気になったものの、それが金額にしていくらなのか見当がつかない人
- 指値（値引き交渉）を考えていて、その根拠として修繕費の目安を手元に置いておきたい人
はじめまして。一級建築士・宅建士として不動産・建築の実務に20年以上携わっている「mashi」です。
中古住宅の価格判断で抜け落ちやすいのが、購入後の修繕費です。売出価格だけを見て「予算内だ」と思っても、屋根と外壁と水回りを直したら数百万円単位で別にかかる、ということが普通にあります。逆に、修繕費の目安を先に持っておけば、物件価格と修繕費を合わせた総額で判断でき、値引き交渉の根拠にもなります。この記事では、部位ごとの費用の目安と、買う前に修繕費を見積もる手順をまとめます。
なお、この記事に出てくる金額は、すべて日本の一般的な相場をもとにした目安です。建物の大きさ・劣化の程度・地域・選ぶ材料や設備のグレードで大きく変わります。特定の物件の金額を断定するものではないので、実際の判断では必ず個別の見積もりを取ってください。
結論：築20〜30年の戸建てなら、修繕費の総額は300万〜600万円をまず見込む
先に結論をまとめます。
- 外回り＋水回りを一通り直す場合の総額は、概ね300万〜600万円が目安：築20〜30年の中古戸建てで、屋根・外壁の手入れと、給湯器・キッチン・浴室など水回りの交換を組み合わせた場合
- 内装まで含めたフルリフォームでは800万円を超えることもある：間取り変更や断熱改修まで踏み込むと1,000万円を超えるケースも珍しくない
- 逆に、築浅や売主側で手入れ済みの物件は100万円以下で済むこともある：給湯器などの設備交換だけで済むかどうかは、状態の見極め次第
大事なのは総額の一点予想ではなく、「この物件はどのレンジに入るか」を早い段階で掴むことです。300万円の修繕費を見込む物件と、50万円で済む物件では、同じ売出価格でも意味がまったく違います。以下の部位別の目安を使って、物件ごとに積み上げていくのが実務的な進め方です。
部位別の費用目安
部位ごとの一般的な費用レンジと、交換・手入れの周期の目安です。戸建て（延床30坪前後）を想定しています。マンションの場合は共用部分と専有部分で負担の考え方が変わるため、この表は戸建ての目安として読んでください。
| 部位・工事 | 費用の目安 | 周期・耐用年数の目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 屋根 塗装 | 40万〜80万円 | 10年程度ごと | スレート屋根の表面保護。下地の傷みが進んでいる場合は塗装では持たない |
| 屋根 葺き替え | 100万〜200万円 | 20〜30年 | 既存屋根の撤去費を含む。雨漏りや下地の腐食がある場合の本命 |
| 屋根 カバー工法 | 80万〜150万円 | 20〜30年 | 既存屋根の上に新しい屋根材を重ねる。撤去費が抑えられるが、下地の状態次第で不可のことも |
| 外壁 塗装 | 80万〜150万円 | 10年程度ごと | 足場代を含む。シーリングの打ち替えを同時に行うのが一般的 |
| 外壁 サイディング張り替え | 150万〜250万円 | 25〜30年 | 既存の上に重ねるカバー工法なら、これより抑えられる場合がある |
| ガス給湯器 交換 | 15万〜40万円 | 10年程度 | 号数（16号・20号・24号）と機能（追い焚きの有無）で変わる |
| エコキュート 交換 | 40万〜60万円 | 10〜15年 | タンク容量と設置工事の内容で変わる。既存がエコキュートの場合の同種交換の目安 |
| キッチン 交換 | 60万〜150万円 | 15〜25年 | 本体のグレードで差が大きい。配管・配線の移設を伴うと上振れする |
| 浴室（ユニットバス）交換 | 80万〜150万円 | 15〜25年 | 在来浴室からユニットバスへの変更は解体・下地工事が増え、上振れしやすい |
| トイレ 交換 | 15万〜35万円 | 15〜20年 | 便器本体と内装（床・壁）を同時にするかで変わる |
| 洗面台 交換 | 10万〜30万円 | 15〜20年 | 幅（75cm・90cmなど）と収納の仕様で変わる |
| クロス（壁紙）張り替え | 30万〜80万円 | 10〜15年 | 家全体の場合の目安。1㎡あたり1,000〜1,500円程度が単価の目安 |
| フローリング 張り替え・重ね張り | 40万〜100万円 | 15〜25年 | 重ね張りの方が安く済むことが多い。下地の傷みがある場合は張り替えが必要 |
この表の使い方で注意したいのは、金額は「工事の範囲」と「同時にやるかどうか」で動くことです。たとえば屋根と外壁を別々に工事すると、足場代（一般的に15万〜30万円程度）が2回かかります。逆に言えば、外回りをまとめるだけで総額が下がる余地があります。費用を抑える考え方は後半で改めて整理します。
部位ごとの見方：金額差が出るポイント
屋根・外壁は「塗装で持つか」が分かれ目
外回りの金額差は、塗装で済むか、張り替え・葺き替えが必要かで決まります。築15年程度で前回の手入れから10年以内なら、塗装のレンジで収まることが多いです。一方、築25年以上で一度も手入れされていない屋根は、下地まで傷んでいる可能性があり、塗装の見積もりを取っても「塗っても持たない」と言われることがあります。内見の段階では、屋根材の割れ・反り、外壁のひび割れ、シーリング（目地のゴム状の部分）の切れを確認しておくと、どちらのレンジで見るべきかの当たりがつきます。
水回り設備は「製造年」で判断する
給湯器や水回り設備は、見た目よりも使用年数が寿命を決めます。給湯器は製造から10年を超えると故障時の部品供給が止まり、修理ではなく交換になることが増えます。本体に貼られた製造年月のシールは、内見で必ず確認したい情報です。キッチン・浴室・トイレも、水栓や排水の不具合が出始める15年がひとつの目安です。設備の年式を控えておくだけで、「買ってすぐ交換が必要なもの」と「あと数年使えるもの」の切り分けができます。
内装は「生活に支障があるか」で線を引く
クロスの汚れや床の傷は、金額の割に印象が大きい部分です。ただし内装は、構造や雨漏りとは違い、住み始めてから順番に直しても生活できる項目です。予算が限られる場合は、内装は最低限（気になる部屋だけ、入居前のクリーニングと部分補修）に留め、外回りと設備に予算を寄せる方が、後悔の少ない配分になります。
どこから直すか：修繕の優先順位
予算に上限がある以上、全部を一度に直す必要はありません。実務では、次の順番で優先順位をつけます。
- 第1順位：雨漏りと構造に関わるもの：屋根・外壁の防水、シーリング、雨樋、基礎や土台の腐食。放置すると被害が広がり、直す範囲と金額が増えていくもの
- 第2順位：給排水と生活設備：給湯器、キッチン、浴室、トイレ、給水・排水管。壊れると生活が止まるもの、漏水で建物を傷めるもの
- 第3順位：内装と見た目：クロス、床、建具。生活しながらでも工事でき、後から順番に進められるもの
この順番は「古いものから」ではなく「放置すると悪化するものから」です。築年数が古くても、雨漏りがなく設備が動いていれば、急ぐ工事は少ないことがあります。逆に築年数が浅くても、雨漏りの形跡がある物件は第1順位の費用を厚く見込むべきです。築年数はあくまで当たりをつける材料で、優先順位は状態で決めます。
買う前に修繕費を見積もる手順
ステップ1：内見で「部位と年式」を記録する
内見では間取りや日当たりだけでなく、修繕費に直結する情報を集めます。屋根・外壁の劣化の様子、給湯器など設備の製造年月、外壁や天井の雨漏りの跡、水回りの動作。写真を撮っておくと、後で見積もりを依頼するときに話が早くなります。内見で見るべき項目の全体像は、内見チェックリストの記事で詳しくまとめています。
ステップ2：インスペクションで状態を確定する
目視だけでは、床下・小屋裏・配管の状態までは分かりません。購入前のホームインスペクション（既存住宅状況調査）では、専門家が構造と雨漏り・設備の状態を調査し、報告書にまとめてくれます。「どこが・どの程度傷んでいるか」が文書で確定すると、修繕費の見積もりも具体的なものになります。買付のあと、契約の前に入れるのが、結果を見てから判断できる順番です。
ステップ3：見積もりを取って金額に変える
状態が分かったら、リフォーム会社や工務店に見積もりを依頼し、部位別の金額に変えます。購入前の段階では現地調査に入れないケースもあるため、インスペクション報告書と内見時の写真をもとにした概算見積もりになることもあります。それでも「ゼロか300万円か分からない」状態から「200万円台後半」という幅のある数字に変わるだけで、判断の精度は大きく上がります。
ステップ4：総額で判断し、交渉の根拠にする
最後に、物件価格＋修繕費＋諸費用を並べて総額で判断します。修繕費の裏付けが取れていると、売主への値引き交渉でも「修繕費としてこれだけかかるので、その分を価格に反映してほしい」と、感覚ではない根拠を提示できます。指値の組み立て方や伝え方は、指値・値引き交渉の記事で詳しく解説しています。
計算例：築28年の戸建てで積み上げると
考え方を、説明のための例で示します。以下の金額は実在の物件ではなく、この記事の部位別目安を使った積み上げの例です。
| 項目 | 状態の想定 | 見込む金額 |
|---|---|---|
| 屋根・外壁 塗装（同時施工） | 前回の手入れから12年、塗装の時期 | 150万〜200万円 |
| 給湯器 交換 | 製造から13年、交換時期 | 25万円前後 |
| 浴室 交換 | ユニットバス、製造から20年超 | 100万円前後 |
| キッチン | 水栓の不具合のみ、本体は継続使用 | 5万円前後（部分修理） |
| クロス 張り替え（主要な部屋のみ） | 全面ではなくLDKと寝室に限定 | 20万円前後 |
| 合計 | 概ね300万〜350万円 |
ポイントは、全部位を交換前提にしないことです。キッチンのように部分修理で延命できるもの、クロスのように範囲を絞れるものを切り分けると、総額は現実的な数字に収まります。逆に、雨漏りがある場合は屋根の葺き替え（100万〜200万円）が加わり、総額がもう一段上がります。状態次第で総額が変わるからこそ、ステップ2のインスペクションで状態を確定させる意味があります。
見積の取り方と比較の注意
- 「一式」表記のまま比べない：工事の範囲と数量が書かれていない見積書は、他社と比べることも、後から確認することもできません。内訳を出してもらうのが前提です
- 相見積もりは「同じ条件」で取る：工事範囲・材料・設備のグレードがバラバラでは、金額の比較になりません。依頼時に直したい部位と状態（報告書や写真）を各社に同じ形で渡します
- 足場など共通費の扱いを確認する：外回りをまとめた見積もりか、部位ごとに足場が重複計上されていないか。総額の差はこういう部分でも生まれます
- 保証と工事範囲を金額とセットで見る：塗装の保証年数、設備のメーカー保証、下地処理の範囲。「安い理由」が範囲の省略でないかを確かめます
購入前の概算見積もりは、あくまで判断材料です。契約後に現地調査をしてもらうと金額が動くこともあるため、資金計画には1〜2割程度の余裕（予備費）を見ておくのが実務的な扱いです。
費用を抑える考え方
- 足場を使う工事はまとめる：屋根と外壁は同時施工で足場代を1回分にできます。第1順位の外回りは、まとめることで総額が下がりやすい部分です
- 先送りできるものは計画に回す：内装の見た目や、まだ使える設備は「買ってから2〜3年目に直す」と計画に落とし、入居直後の出費を平らにします。ただし雨漏りと漏水は先送りできません
- グレードは「全部標準」にしない：キッチンや浴室は本体グレードで金額が大きく動きます。長く使う場所には予算をかけ、洗面台などは標準仕様で抑える、といった配分の方が満足度と総額のバランスが取れます
- 安さだけで選ばない：外壁塗装で極端に安い見積もりは、下地処理や塗り回数を省いていることがあります。省かれた工程は数年後の劣化で返ってきます
費用を抑えることと、必要な工事を削ることは別です。削ってよいのは「時期」と「グレード」で、削ってはいけないのは「防水と下地」です。この線引きができていると、相見積もりの金額差にも惑わされにくくなります。
買う前に確認する修繕費チェックリスト
- 屋根・外壁の最終手入れはいつか（売主への確認・修繕履歴の有無）
- 室内に雨漏りの跡（天井・壁のシミ）がないか
- 給湯器の製造年月と、交換時期を過ぎていないか
- キッチン・浴室・トイレの製造年と動作の状態
- 第1順位（雨漏り・構造）に該当する傷みがないか
- 部位別の目安で積み上げた修繕費の総額を出せたか
- 物件価格＋修繕費＋諸費用の総額で、予算と比べて判断したか
- 見積もりを取る場合、工事範囲と条件を各社に同じ形で渡せているか
- 資金計画に予備費（修繕費の1〜2割程度）を見込んだか
修繕履歴が残っている物件は、それだけで判断材料が増えます。売主や仲介会社に「屋根と外壁はいつ手入れしたか」「給湯器はいつ替えたか」を聞くことは、遠慮の要る質問ではありません。答えが曖昧な場合は、その分をインスペクションで確定させる前提で進めます。
よくある質問
修繕費は物件価格の何割が目安ですか
割合での目安は、物件価格が地域で大きく違うため当てはまりにくいのが実情です。たとえば物件価格1,500万円でも3,000万円でも、屋根塗装の金額は家の大きさで決まり、価格に比例しません。割合ではなく、部位別の目安で積み上げる方が実態に合います。強いて言えば、築20〜30年の戸建てでは「まず300万円前後を見込み、状態で上下させる」という金額ベースの置き方が、判断には使いやすいと考えます。
給湯器だけ先に替えて、他は後回しにしてもいいですか
進め方としては問題ありません。給湯器は壊れると入浴も止まるため、製造から10年を超えていれば入居前後の交換を優先する判断は合理的です。ただし、外回りの防水（雨漏り）に関わる傷みがある場合は順番が逆です。設備の先送りは計画的にできますが、雨漏りの先送りは被害を広げます。「生活が止まるもの」と「放置で悪化するもの」の両方を見て順番を決めてください。
リフォームローンと住宅ローンはどう考えればいいですか
入口だけ触れます。修繕費が数百万円規模になる場合、購入時に住宅ローンへリフォーム費用を含める形（購入と一体で組む形）と、購入後にリフォームローンを別で組む形があります。一般に、後から別で組むリフォームローンは住宅ローンより金利が高く、返済期間も短い傾向があります。買う前に修繕費の総額が見えていると、最初の資金計画に含めるかどうかを金融機関と相談できます。金利や条件は金融機関と時期で変わるため、具体的な比較は借入先への確認が必要です。
修繕費の目安は中古マンションでも使えますか
水回り・内装など専有部分の目安は参考になりますが、屋根・外壁はマンションでは共用部分で、管理組合の修繕積立金と長期修繕計画の話になります。マンションの場合は、自分の部屋の修繕費に加えて、修繕積立金の値上げ予定や大規模修繕の実施時期を確認することが先です。この記事の表は、戸建ての目安として使ってください。
まとめ
- 築20〜30年の中古戸建てでは、外回り＋水回りを直す修繕費として概ね300万〜600万円が目安。まずは「どのレンジの物件か」を掴む
- 金額は部位別の目安で積み上げる。物件価格の割合では測らない
- 優先順位は雨漏り・構造→給排水・設備→内装。築年数ではなく状態で決める
- 内見→インスペクション→見積もりの順で状態と金額を確定させると、総額判断と値引き交渉の根拠になる
中古住宅の購入は、物件探しから契約まで判断の連続です。「買う前に知っておきたいこと」を1冊にまとめたKindle本『中古住宅を買う前に読む本』も出版していますので、全体の流れを押さえたい方はあわせてどうぞ。
Kindle本：『中古住宅を買う前に読む本』
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内見の段階で修繕費の当たりをつけるには、見る順番と確認項目を押さえておくことが先です。
関連記事：中古住宅の内見チェックリスト｜一級建築士が教える見る順番と判断基準
状態を専門家に確定してもらうインスペクションの費用と、入れるタイミングはこちらで解説しています。
関連記事：ホームインスペクションの費用はいくら？誰が払う・いつ入れるかを一級建築士が解説
修繕費の裏付けが取れたら、それを値引き交渉の根拠に組み立てる方法はこちらです。
関連記事：中古住宅の指値はいくらまで？値引き交渉の根拠と伝え方を実務のプロが解説
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