この記事はこんな人に向けて書いています
- 気になる中古住宅が見つかったが、内見で雨漏りのシミや床下のことが気になっている人
- 「雨漏りは補修済みです」「シロアリの心配はありません」と言われたが、そのまま信じていいか分からない人
- 買ったあとに雨漏りやシロアリが見つかったらどうなるのか、契約の面からも知っておきたい人
はじめまして。一級建築士・宅建士として不動産・建築の実務に20年以上携わっている「mashi」です。
中古住宅の購入でいちばん怖いのは、買ったあとに見つかる劣化です。雨漏り、シロアリ、給排水管の老朽化。この3つは、内見の30分や1時間では全体像が分からないことが多い。見えるのはサインだけで、原因と被害の範囲は見えないからです。この記事では、中古住宅の雨漏りとシロアリの確認を、内見でサインを見つけたあとにどう掘り下げるか、という順番で整理します。給排水管の老朽化も同じ流れで確認します。最後に、見つけたときの判断と、契約書で確認するポイントまでつなげます。
この記事の結論
- サインを見つけたら、その場で買う・買わないを決めない。「いつ・どこで起きたか」「原因まで直したか」「工事の記録があるか」の3点を聞く。
- 「補修済み」は、原因への対応と室内の仕上げの交換を分けて確認する。仕上げだけ直して原因が残っているケースは実務でも珍しくない。
- 給排水管は建物状況調査の対象外。別に確認する。
- 分からない部分が残るなら、契約前に建物状況調査を入れる。費用は6万円程度からが目安（国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」令和6年4月）。
1. まず押さえる3つの劣化｜見えない場所で進む共通点
雨漏り、シロアリ、給排水管の老朽化。この3つに共通するのは、劣化が「見えない場所」で進むことです。屋根裏、外壁の内側、床下、壁の中の配管。内見で見えるのは、劣化の結果として出たサインだけです。天井のシミ、床下の蟻道、シンク下の濡れ。サインがあること自体は珍しくありません。築20年、30年の中古住宅なら、どこかに何かしらの跡があるのが普通です。問題なのは、サインの原因と被害の範囲が分からないまま買うことです。
| 劣化 | 進む場所 | 内見で分かること | 内見では分からないこと |
|---|---|---|---|
| 雨漏り | 屋根・外壁・サッシ周り・ベランダ防水 | 天井・壁のシミ、クロスの浮き | 水の侵入経路、被害の範囲、再発するかどうか |
| シロアリ | 床下の木部、土台、柱 | 蟻道、木部の食害跡（見える範囲） | 被害の広がり、構造材まで達しているか |
| 給排水管の老朽化 | 壁・床の中の配管 | 水の出、排水の流れ、シンク下の濡れ | 管の内部の腐食・詰まり、残りの寿命 |
私の判断の基準は、サインの有無ではなく「原因と範囲が説明できるか」です。説明できる物件は、修繕費を予算に織り込んで判断できます。説明できない物件は、金額が見通せないので、調査を入れるか、見送りの候補にします。内見で見る順番そのものは、別記事「中古住宅の内見チェックリスト｜一級建築士・宅建士が「見る順番」と判断基準を解説」で整理しています。この記事は、その次の段階、つまりサインを見つけたあとに何を確認するかが中心です。
2. 雨漏り｜シミは「過去の水の履歴書」
天井や壁のシミは、過去に水が通った跡です。現在、水が垂れていなくても、過去の浸水の記録として残ります。シミを見つけたら、まず「今も漏れているのか、過去のものか」を分けて考えます。
2-1. 聞くのは3点｜いつ・どこで・原因まで直したか
- いつ、どの場所で起きたか
- 原因を特定して直したか（屋根のどこから入ったか、サッシ周りのシーリングか、ベランダ防水か）
- 工事の内容が分かる記録や写真が残っているか
この3点がそろっていれば、再発のリスクはかなり読みやすくなります。逆に「補修済みです」の一言だけで、時期も場所も原因も分からない場合は、未確認として扱います。
2-2. 「補修済み」の見分け方｜原因への対応と仕上げの交換を分ける
雨漏りの補修には、2つの層があります。1つは水の侵入経路そのものへの対応。屋根材の交換、外壁のシーリングの打ち替え、防水層のやり直しなどです。もう1つは、濡れた室内の仕上げの交換。天井や壁のクロスの張り替えなどです。内装だけ直して水の侵入経路が残っているケースは、実務でも珍しくありません。見た目がきれいだからといって、雨漏りが直ったことにはなりません。私の確認の順番は、まず「原因に何をしたか」を聞き、次に「仕上げに何をしたか」を聞くことです。原因への対応の説明がないまま「きれいに直しました」と言われたら、そこから先は専門家調査の対象にします。
原因の特定自体が難しい場合もあります。侵入経路が複数にまたがっていると、目視だけでは特定できません。その場合は専門業者による散水試験などの方法があります。内見の段階でそこまで求める必要はありませんが、「原因が特定できていない」という状態を把握しておくことが大切です。
2-3. 雨漏りが疑われる場所の見方
- 屋根・軒天：地上から見える範囲で、屋根材のズレ・割れ、雨どいの外れや詰まりの跡がないか
- 外壁の目地：コーキングの割れ・痩せ、外壁材の反りや大きなひびがないか
- サッシ周り：カビ、木部の腐食、クロスの浮きがないか
- ベランダ・バルコニー：防水層のひび割れ、排水口の詰まりがないか
- 押入れ・クローゼットの奥：見えにくい場所に跡とカビが残りやすい。天井面まで見る
雨の日の内見は避けられがちですが、雨漏りや排水の確認にはむしろ好条件です。日当たりの確認は別日に補う前提で、天気が悪い日の内見も候補に入れてください。
3. シロアリ｜床下は見えないから「履歴」で判断する
木造の中古住宅で、シロアリの被害は床下から進みます。室内から見える部分だけで判断しないことが大切です。
3-1. 蟻道と食害跡｜見える範囲のサイン
床下点検口から覗ける場合は、蟻道（土の筋）がついていないか、木部の変色や食害の跡がないかを確認します。床下収納から見える範囲でも、湿気の強さやカビ臭は分かります。点検口がない、または開けられない場合は、「異常なし」ではなく「未確認」として記録します。未確認の範囲が大きい物件は、購入前に建物状況調査を入れる判断材料になります。
3-2. 防蟻処理は5年が目安｜「処理済み」の時期を聞く
シロアリの防蟻処理に使う薬剤の効果は、一般に5年程度とされています。（公社）日本しろあり対策協会が認定する薬剤の有効期限が5年であることが理由で、施工後の保証も5年が一般的です。ただし、薬剤の種類によっては効果の持続期間が異なる場合があります。ホウ酸を使ったタイプなど、長期の効果をうたうものもあります。確認するのは「処理をしたかどうか」ではなく「いつ、どの範囲に、どの薬剤で処理したか」です。前回の処理から5年以上たっているなら、購入後に再処理の費用を見込んでおくのが私の考え方です。
駆除・防蟻処理の費用は、建物の規模や被害の程度で大きく変わります。ここでは具体的な金額を出しません。見積もりを取る際は、処理の範囲（床下全面か、一部か）と保証の内容（期間と再発時の対応）をセットで確認してください。
3-3. 防蟻処理の記録があっても、部材の補修まで済んでいるとは限らない
防蟻処理は「これ以上シロアリを入れない・増やさない」ための処理で、すでに食われた木部を直す工事ではありません。処理の記録があっても、被害を受けた部材の補修まで済んでいるとは限りません。確認するのは、処理の記録とセットで「被害のあった木部をどう補修したか」です。補修の記録や写真が残っていない場合は、被害の範囲が分からないままになります。シロアリは種類によって侵入経路が違い、床下だけを見ても全体像が分からない場合があります。不安が残るなら、シロアリ専門の業者による調査を、建物状況調査とは別に検討します。
4. 給排水管の老朽化｜建物状況調査の対象外だから別に確認する
給排水管の老朽化は、雨漏りやシロアリと並ぶ見落としやすい劣化です。しかも、建物状況調査（インスペクション）の対象は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分で、給排水管路・給排水設備は調査対象外です。オプション調査として依頼できる場合がありますが、標準の調査では見てもらえません。つまり、給排水管は買主が別に確認するしかない部位です。
4-1. 法定耐用年数15年は「寿命」ではない
国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」では、給排水・衛生設備、ガス設備の法定耐用年数は15年とされています。ただし、この年数は税法上の減価償却の計算に使う年数で、建物が使える期間（寿命）を示すものではありません。築15年を超えたからといって、すぐに配管が使えなくなるわけではありません。逆に、築年数が浅くても、水質や使い方、施工の状態で劣化が進んでいる場合があります。私の判断は、築年数だけで寿命を決めないことです。見るのは、配管の材質と交換履歴、そして実際に水を流したときの状態です。
4-2. 内見で確認する4点
- キッチン・洗面・浴室で水を出し、水圧と排水の流れを確認する（許可を得てから）。排水時にゴボゴボと音がする、流れが遅い場合は、排水管の詰まりや劣化の可能性があります。
- シンク下の扉を開けて、水染み、カビ臭、配管まわりの濡れがないか確認する。
- トイレはタンクまわりの漏れ跡、床との境目の変色を確認する。
- 浴室の入口まわりは、床の変色やふやけ、ドア枠下部の腐食を確認する。床がフカフカ沈む場所があれば、漏水による床下地の腐朽が進んでいる可能性があります。
4-3. 給湯器は「製造年」で見る
給湯器の寿命の目安はおおむね10〜15年です。本体側面の銘板に製造年（または型式から読み取れる年）が書かれています。製造から10年を超えている場合は、購入後まもなく交換が必要になる前提で予算を見てください。交換費用の目安は、一般的なガス給湯器で15万〜40万円程度です。機種や工事条件で変動します。この金額は、内見チェックリストの記事でも使っている目安と同一です。
配管そのものの交換は、給湯器の交換より大きな工事になります。壁や床を開ける必要があるため、費用は建物の構造と交換する範囲で大きく変わります。金額の目安をここで出すことはしません。配管の交換が必要かどうかは、築年数と材質、過去の漏水履歴から専門家に判断してもらうのが確実です。
5. 見つけたときの判断フロー｜買う・値引き交渉する・見送る
内見でサインを見つけても、その場で「買う・買わない」は決めないでください。次の流れで、対応の重さを分けて考えることが大切です。
| サイン | 次に確認すること | 判断の分かれ目 |
|---|---|---|
| 天井・壁のシミがある | いつ・どこで起きたか、原因まで直したか、工事の記録があるか | 原因と記録がそろっていれば、修繕費を予算に織り込んで検討。原因が分からなければ調査必須 |
| 床下に蟻道・食害跡がある | 被害の範囲、防蟻処理の時期、部材の補修履歴 | 被害が限定的で補修済みなら検討。範囲が分からなければ専門調査を前提に検討 |
| シンク下の濡れ・排水の流れが悪い | 漏水の有無、配管の交換履歴、給湯器の製造年 | 漏水がなく、交換費を織り込めるなら検討。漏水の原因が分からなければ調査必須 |
| 点検口がなく床下・小屋裏が未確認 | 告知書の記載、修繕履歴、売主への質問 | 未確認の範囲が大きい場合は、契約前に建物状況調査を入れる |
私の答えは、「欠陥がある＝買ってはいけない」ではない、ということです。状態と修繕費を把握できれば、価格交渉の材料にもなりますし、予算に織り込んで購入する判断もできます。怖いのは、状態が分からないまま買うことです。部位ごとの修繕費の考え方は、別記事「中古住宅の修繕費の目安｜屋根・外壁・給湯器・水回りはいくらかかるか」にまとめています。金額の考え方はそちらを参照してください。
値引き交渉の材料にするときは、サインそのものではなく「原因と修繕費の見積もり」を根拠にします。「シミがあるから安くしてほしい」ではなく「原因は屋根のこの部分で、補修の見積もりはこの金額です」という形です。見積もりが取れない段階では、調査費用を条件にした交渉の進め方もあります。
6. 契約書で確認する2つのこと｜契約不適合責任と告知書
買う前に確認するのは、建物の状態だけではありません。引渡し後に不具合が見つかったとき、どうなるのか。契約書の条項を、買う前に読んでおくことが大切です。
6-1. 雨漏りがあったら「契約不適合」になるのか
2020年4月の民法改正で、売買の不具合は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。東京都の「不動産取引の手引き」では、雨漏りはないとして既存住宅の売買をしたのに、引き渡された建物に雨漏りがあった場合、品質に関して契約の内容に適合していない「契約不適合」がある、と説明されています。ただし、経過年数による建物・設備の品質・性能の低下は、既存住宅としての品質が契約の内容になっているため、契約不適合には該当しません。また、雨漏りが引渡し後に後発的原因で発生した場合も、引渡し時の建物に不適合はなかったため、契約不適合には該当しません。つまり、「買ったときからあった雨漏り」と「経年劣化・引渡し後の原因による雨漏り」は、法的な扱いが違います。買う前に、物件状況等報告書（告知書）に雨漏り・シロアリ・漏水の履歴がどう書かれているかを確認し、現地で見たサインと突き合わせておくことが大切です。
6-2. 売主の種類で変わる責任の期間
契約不適合があった場合、買主は契約不適合があることを知ってから1年以内にその旨を売主に通知しなければ、追完請求や代金減額請求などができなくなります。請求権は、権利行使ができることを知った時から5年、引渡し時から10年で時効消滅します（民法566条・166条）。ただし、契約書に特約が定められている場合は、その特約に従うことになります。売主が不具合を知りながら買主に告げなかった場合は、免責の特約があっても売主は責任を免れません。
| 売主の種類 | 責任の期間の考え方 |
|---|---|
| 宅建業者が売主 | 引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法より買主に不利な特約はできない（宅建業法40条）。1年とする特約は無効になる |
| 個人が売主 | 契約書の特約で期間が決まることが多い。特約がなければ民法の規定（知った時から1年以内の通知）が適用される。契約前に条項を確認する |
| 新築住宅の売主 | 品確法により、引渡しから10年間、基本構造部分（構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分）の瑕疵担保責任が義務付けられている（品確法95条）。中古住宅には直接適用されない |
この3つの区別は、混同しやすいポイントです。品確法の10年は新築住宅だけの制度で、中古住宅の売買には直接適用されません。「中古だけど10年保証があるはず」と思い込まず、契約書の条項で確認してください。詳しくは、東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き 10 引渡し後に不具合・欠陥が…」で確認できます。
6-3. 告知書との照合｜現地で見たことと書類を突き合わせる
物件状況等報告書（告知書）には、雨漏り・シロアリ・漏水の履歴の記載があります。現地で見たサインと、告知書の記載が一致しているかを確認します。告知書に「なし」と書かれているのに、現地で明らかなシミがある場合は、仲介会社を通じて売主に確認します。付帯設備表も同じです。設備の有無と動作状況の記載が、現地で動かした結果と違わないかを確認します。
7. 建物状況調査を入れる判断基準
ここまでの確認で「分からない部分」が残るなら、契約前に建物状況調査（インスペクション）を入れるのが、私の基本の考え方です。
建物状況調査は、宅建業法に位置づけられた調査で、国の登録講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が行います。調査の対象は、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分です。目視・計測・非破壊検査で、劣化や不具合の有無を調べます。調査の結果は、瑕疵（欠陥）がないことを保証するものではありません。
費用は、物件の規模や調査実施者で異なりますが、国土交通省の「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」（令和6年4月）では、標準的な内容の場合は6万円程度からが目安とされています。所要時間は1〜3時間程度が見込まれています。費用の基準は国が定めていないため、依頼先ごとに見積書で比べるのが基本です。費用の詳細と、誰が払うか・いつ入れるかは、別記事「ホームインスペクションの費用はいくら？誰が払う・いつ入れるかを一級建築士が解説」にまとめています。
調査を入れるかどうかの判断基準は、次の3つです。
- 未確認の範囲が大きい（点検口がない、床下・小屋裏が見られない）
- サインの原因が分からない（シミの原因、蟻道の被害範囲が特定できない）
- 修繕費の見積もりが取れないまま、価格交渉に入ろうとしている
買主が購入希望の住宅で建物状況調査を実施するには、売主の承諾（同意）が必要です。仲介会社を通じて、早めに相談しておくことが大切です。調査の結果は、買う・買わないの判断材料になるだけでなく、値引き交渉の根拠にもなります。
なお、給排水管は調査対象外です。給排水管の状態が気になる場合は、オプション調査として依頼できるか、調査実施者に確認してください。
8. よくある質問
天井にシミがあったら、その物件は買ってはいけませんか？
シミがあるだけで買ってはいけない、とは言えません。確認するのは、シミの原因と被害の範囲、補修の履歴です。原因が特定され、補修の記録がそろっていれば、修繕費を予算に織り込んで判断できます。原因が分からないままでは、調査を入れてから判断します。
防蟻処理の記録がない物件は、シロアリの被害があると考えたほうがいいですか？
記録がないことは、被害があることと同じではありません。ただし、「処理をしていない期間が長い」ことは事実として残ります。前回の処理から5年以上たっているなら、購入後に再処理の費用を見込んでおくのが安全です。床下の状態は、専門業者の調査で確認します。
給排水管の交換費用はどれくらいかかりますか？
配管の交換費用は、建物の構造と交換する範囲で大きく変わるため、この記事では金額の目安を出しません。壁や床を開ける工事になるため、給湯器の交換とは別枠で考えてください。交換が必要かどうかは、築年数と材質、過去の漏水履歴から専門家に判断してもらうのが確実です。部位ごとの修繕費の考え方は、別記事「中古住宅の修繕費の目安」を参照してください。
建物状況調査は、必ず入れるべきですか？
必ず入れるべき、とは言い切れません。未確認の範囲が小さく、サインの原因と修繕費が見通せているなら、調査なしで判断できる場合もあります。私の基準は、未確認の範囲が大きいか、サインの原因が分からないか、修繕費の見積もりが取れないか、の3つです。どれか1つでも当てはまれば、契約前に調査を入れることを勧めます。
契約後に雨漏りが見つかったら、売主に直してもらえますか？
場合によります。買ったときからあった雨漏りで、契約の内容に適合していない場合は、契約不適合責任として追完請求などができる場合があります。ただし、買主は不適合を知ってから1年以内に売主に通知しなければなりません。契約書に特約がある場合は、その特約に従います。経年劣化や引渡し後に後発的原因で発生した雨漏りは、契約不適合には該当しません。契約前に告知書と契約書の条項を確認しておくことが大切です。
まとめ
- 中古住宅の雨漏りとシロアリの確認は、サインを見つけることではなく、原因と被害の範囲を掘り下げることです。
- 「補修済み」は、原因への対応と仕上げの交換を分けて確認する。
- 給排水管は建物状況調査の対象外。別に確認する。
- 分からない部分が残るなら、契約前に建物状況調査を入れる。
- 契約書の条項（契約不適合責任の期間・特約）と告知書の記載は、買う前に読む。
中古住宅は、状態が分からないまま買うのがいちばん怖い、というのが私の答えです。サインを見つけたら、その場で結論を出さず、原因と金額を確認してから判断してください。
中古住宅の購入で確認する手順を全体から整理したい方は、私の著書『中古住宅を買う前に読む本』（Kindle）でも、買う前に知っておきたい確認手順をまとめています。購入後に後悔しないための参考資料としてご活用ください。
※この記事の金額は一般的な目安であり、建物の規模・仕様・地域・工事条件によって変動します。個別の建物の状態判断は、現地確認と専門家の調査に基づいて行ってください。
コメント