中古住宅の契約不適合責任｜買った後に雨漏り・シロアリが見つかったらどう動くか

この記事はこんな人に向けて書いています

• 中古住宅を買ったあとに、雨漏りやシロアリの被害が見つかった人
• 売主に直してもらえるのか、代金を減らしてもらえるのか、そもそも請求できるのかを知りたい人
• 契約書に「契約不適合責任は引渡しから3か月まで」「免責」と書いてあるが、もう何もできないのか不安な人

はじめまして。一級建築士・宅建士として不動産・建築の実務に20年以上携わっている「mashi」です。

中古住宅を買ったあとに雨漏りやシロアリが見つかったとき、買主がまず知っておくべき制度が「中古住宅の契約不適合責任」です。2020年4月の民法改正で、昔の「瑕疵担保責任」から名前も中身も変わりました。結論を先に書きます。

この記事の結論

• 買ったあとに雨漏り・シロアリが見つかったら、直す前に「写真で記録→契約書の特約を確認→売主へ書面で通知」の順番で動く。先に直してしまうと、請求の根拠が弱くなる。
• 請求できるかは「契約書の特約」と「通知の期限」で決まる。民法の原則では、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば、追完請求・代金減額請求などができる（民法566条）。
• 個人売主との契約では、引渡しから3か月まで・免責とする特約がよく使われる。ただし、売主が知りながら告げなかった不具合は、免責特約があっても責任を免れない（民法572条）。
• 売主が宅建業者の場合、引渡日から2年未満に責任期間を短くする特約や免責特約は無効になる（宅建業法40条）。
• 雨漏りは既存住宅売買瑕疵保険の対象になりうるが、シロアリ被害が保険対象になるかは保険法人・商品ごとに要確認。保険で解決しようとせず、まず契約不適合責任の筋で確認する。

1. 中古住宅の契約不適合責任とは｜2020年の民法改正で何が変わったか

中古住宅の契約不適合責任とは、引き渡された住宅が「契約の内容に適合していない」ときに、買主が売主に修補などを求められる制度です。2020年4月1日施行の民法改正（平成29年法律第44号）で、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。法務省の改正説明資料では、判断基準が「隠れた瑕疵があるか」から「契約の内容に適合しているか」へ改められた、と説明されています。

この変化は、中古住宅の買主にとって大切です。改正前は「隠れた瑕疵」があることが要件で、買主が瑕疵を知らなかったこと・知り得なかったことが問題になりました。改正後は、契約書・重要事項説明書・物件状況等報告書（告知書）で合意された内容と、引き渡された住宅の状態が合っているかが判断基準です。つまり、買う前に交わした書類に何が書いてあるかが、請求できるかどうかの出発点になります。

雨漏りを例にすると、東京都住宅政策本部の「不動産取引の手引き」では、雨漏りはないとして既存住宅の売買をしたのに、引き渡された建物に雨漏りがあった場合、品質に関して契約の内容に適合していない「契約不適合」がある、と説明されています。一方で、経過年数による建物・設備の品質・性能の低下は、既存住宅としての品質が契約の内容になっているため、契約不適合には該当しない、とも説明されています。築年数相応の傷みと、契約の内容に合わない不具合は、法的な扱いが違うのです。

項目	改正前（瑕疵担保責任）	改正後（契約不適合責任）
判断基準	隠れた瑕疵があるか	契約の内容に適合しているか
買主の手段	損害賠償・解除が中心	追完請求・代金減額請求が明文化され、損害賠償・解除と合わせて4つ
期間の制限	瑕疵を知ってから1年以内の権利行使が必要	不適合を知ってから1年以内の「通知」で足りる
施行日	2020年3月31日までに締結された契約が原則対象	2020年4月1日施行の改正民法が原則対象

注意点が1つあります。2020年4月1日より前に締結された売買契約には、原則として改正前の民法が適用されます。契約日が改正の前後どちらかで、使える制度が変わる可能性があるため、古い契約書を読むときは契約の締結日も確認してください。経過措置の原文は、今回の調査では未確認です。契約日が2020年3月以前の場合は、専門家への相談を前提にしてください。

私の考え方は、契約不適合責任を「買ったあとの保険」ではなく「買う前に読む契約書の一部」として扱うことです。引渡し後に不具合が見つかってから契約書を初めて読むのでは、期限や特約の確認が後手に回ります。購入前の確認の進め方は、別記事「中古住宅の雨漏り・シロアリ・水漏れ｜「補修済み」をうのみにしない確認方法と判断の流れ」にまとめています。この記事は、その先、つまり買ったあとに見つかった場合の動き方が中心です。購入前の確認と購入後の請求で、役割を分けています。

2. 買ったあとに見つかったら、まず確認する順番｜直す前にやる5つのこと

雨漏りのシミやシロアリの蟻道を見つけたら、慌てて修理業者を呼ぶ前に、次の順番で動いてください。私の確認の順番は、①証拠を残す、②契約書を読む、③売主の種類を確認する、④通知の期限を確認する、⑤請求の手段を選ぶ、です。この順番を守る理由は、請求の成否が「いつ・何を・誰に伝えたか」で決まるからです。

2-1. 証拠を残す｜直す前に写真と記録を取る

• 不具合の場所を、全体と近接の両方で写真に撮る。日付が分かるように撮影する。
• 気づいた日と、気づいたきっかけ（雨のあとにシミが広がった、羽アリが出た、床が沈むなど）をメモに残す。
• 雨漏りなら、雨が降った日とシミの変化を記録する。シロアリなら、羽アリの発生時期と場所を記録する。
• 修理や応急処置をする前に、売主へ連絡する。売主に見てもらう前に直してしまうと、「引渡し前からあった不具合だったか」が分からなくなる。

応急処置は最小限にとどめてください。水が垂れ続けて被害が広がるような場合は、被害の拡大を防ぐための最小限の対応は必要です。ただし、その場合も処置の前後を写真に残し、処置の内容と費用を記録しておきます。損害が広がるのを防ぐための対応と、請求の根拠を消してしまう対応は別です。

2-2. 契約書の特約を読む｜期間・免責・対象範囲の3点を見る

売買契約書の契約不適合責任に関する条項を確認します。見るのは3点です。

• 期間：引渡しから何か月まで責任を負うか。「引渡しの日から3か月間」「引渡しの日から1年間」など、具体的な期間が書かれているか。
• 免責：契約不適合責任を負わない旨の特約があるか。「売主は契約不適合責任を負わない」と書かれていないか。
• 対象範囲：責任の対象になる不具合が限定されていないか。ひな型の契約書では、雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障の4項目が対象とされる例があります。断熱不足や床のきしみ、建具の不具合、付帯設備は対象外になり得ます。

契約書とあわせて、物件状況等報告書（告知書）と重要事項説明書も確認します。告知書に雨漏り・シロアリの履歴がどう書かれているかが、責任の範囲を決める材料になります。告知書に「なし」と書かれているのに、現地で明らかな雨漏りの跡がある場合は、仲介会社を通じて売主に確認します。

2-3. 売主の種類を確認する｜個人か宅建業者かでルールが変わる

売主が個人か、宅建業者かで、特約の扱いが大きく変わります。売主が宅建業者の場合、引渡日から2年未満に責任期間を短くする特約や、免責とする特約は無効になります（宅建業法40条）。詳しくは第5章で説明します。仲介会社が宅建業者であっても、売主が個人の場合は宅建業法40条は適用されません。仲介会社と売主は別の立場です。契約書の売主欄を見て、誰が売主かを確認してください。

2-4. 通知の期限を確認する｜「知った時から1年以内」が原則

民法566条では、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができなくなると定められています。ここで大切なのは、「1年以内に通知すれば足りる」という点です。1年以内に修理を終わらせなければならない、という意味ではありません。法務省の改正説明資料でも、通知としては不適合の種類やおおよその範囲を通知することを想定している、と説明されています。通知の方法は、内容証明郵便など記録が残る方法が確実です。口頭で伝えただけでは、伝えた日や内容をあとから証明するのが難しくなります。

ただし、契約書に特約がある場合は、その特約の期間が優先します。個人売主との契約で「引渡しから3か月まで」と特約が定められていれば、民法の1年ではなく、契約の3か月が期限になります。3か月を過ぎてから気づいた場合でも、売主が不具合を知りながら告げていなかったときは、民法572条により免責特約があっても責任を免れない、という例外があります。詳しくは第4章の表で整理します。

2-5. 請求の手段を選ぶ｜追完から始めて、段階を踏む

請求の手段は、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つです。いきなり解除や損害賠償を求めるのではなく、まず追完請求（修補）を求め、修補がされない場合に代金減額へ進む、という段階を踏むのが基本の流れです。4つの請求権の使い分けは第3章で説明します。

3. 4つの請求権の使い分け｜追完・減額・損害賠償・解除

契約不適合責任で買主ができる請求は、民法562条から564条に定められた4つです。使い分けのポイントは、「何を求めるか」と「どんな条件が必要か」です。

請求権	根拠条文	内容	条件のポイント
追完請求	民法562条	修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを求める	不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものでないこと
代金減額請求	民法563条	不適合の程度に応じて代金の減額を求める	原則として、相当の期間を定めて追完の催告をし、その期間内に追完がないこと。追完が不能な場合や、売主が追完を拒絶する意思を明確に表示した場合は、催告なしで請求できる
損害賠償請求	民法564条・415条	不適合によって生じた損害の賠償を求める	売主に帰責事由があることが必要。追完・減額とは別に、債務不履行の一般則による
契約解除	民法564条・541条・542条	契約を解除する	不適合が軽微な場合は解除できない。催告をしても履行がない場合や、契約の目的を達することができない場合などが要件

実務の進め方として、私の答えは「まず追完請求から」です。雨漏りなら屋根や外壁の修補、シロアリなら駆除と被害部材の補修を求めるのが、追完請求の典型です。追完請求は、売主に修補の機会を与える請求でもあります。売主が修補に応じない、修補が不能、修補しても直らない、といった場合に、代金減額請求へ進みます。代金減額請求では、修補費用の見積もりが減額の金額を考える材料になります。部位ごとの修繕費の考え方は、別記事「中古住宅の修繕費の目安｜屋根・外壁・給湯器・水回りはいくらかかるか」にまとめています。

損害賠償請求は、追完・減額とは条件が違います。売主に帰責事由があることが必要です。売主が不具合を知っていて告げなかった場合などが、損害賠償が問題になる典型です。契約解除は、4つの中でもっとも重い手段で、不適合が軽微な場合はできません。雨漏りやシロアリの被害が、住むこと自体を困難にする程度のものかどうかが、解除の可否の分かれ目になります。解除や損害賠償を考える段階では、弁護士への相談を前提にしてください。この記事は、請求の種類と順番を整理するもので、個別の請求の可否を判断するものではありません。

4. 期限の整理｜3か月特約と民法の1年、宅建業法の2年の関係

契約不適合責任の期限は、民法の原則と契約書の特約と宅建業法の制限が重なって決まります。3つの期限を一枚の表に整理します。

期限の種類	内容	根拠
民法の原則	不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する。通知すれば、追完・減額・損害賠償・解除ができる	民法566条
個人売主との特約	引渡しから3か月まで、1年間、免責など、契約書で期間を短くしたり免責としたりできる。特約がある場合は特約が優先する	契約書の条項（民法572条の例外あり）
宅建業者売主の制限	引渡日から2年未満に責任期間を短くする特約や免責特約は無効。引渡日から2年以上となる期間の特約だけが認められる	宅建業法40条1項・2項
売主が知っていた場合の例外	売主が知りながら告げなかった不具合は、免責特約があっても責任を免れない。民法566条の1年の制限も、売主が引渡し時に不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは適用されない	民法572条・566条ただし書

この表でいちばん誤解されやすいのは、「宅建業者売主なら2年間は必ず責任を負う」という読み方です。宅建業法40条は「引渡日から2年以上の責任を負う」と直接定める条文ではありません。正確には、民法566条の期間について「引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法より買主に不利となる特約をしてはならない」という特約の制限です。つまり、2年未満に短くする特約や免責特約は無効になる、というのが40条の内容です。反する特約が無効になった場合、民法の原則に戻る、というのが一般的な解説ですが、この帰結は条文自体には書かれていないため、記事では断定しすぎないようにしています。

もう1つの誤解されやすい点は、「3か月を過ぎたら終わり」という読み方です。個人売主との契約で3か月の特約がある場合、3か月を過ぎてから気づいた不適合は、原則として請求が難しくなります。ただし、売主が不具合を知りながら告げなかった場合は、民法572条により免責特約があっても責任を免れません。3か月を過ぎたからといって、すぐに諦めるのではなく、告知書の記載と現地の状態を突き合わせて、売主が知っていたかどうかを確認してください。裁判例の紹介記事では、売主が知っていた雨漏りを告知書に書かなかったケースで、買主の請求が認められた例や、引渡しから2年後の台風による雨漏りは経年劣化と判断されて請求が退けられた例が、判断の分かれ目として整理されています。分かれ目は3つで、①知っていたことを書いたか、②引渡しのときにあった不具合か、年数相応の劣化か、③求められたときにどう対応したか、です。

通知したあとも、権利には別に消滅時効の規律があります。期限の計算は個別の事情で変わるため、通知を終えたら、早めに専門家へ相談してください。時効の具体的な年数は、今回の調査では条文の原文を確認できていないため、この記事では数字を出しません。

5. 売主の種類で変わること｜個人・宅建業者・新築の混同に注意

契約不適合責任の期間と特約の扱いは、売主が誰かで変わります。次の表で整理します。

売主の種類	責任の期間・特約の扱い
個人が売主	契約書の特約で期間が決まることが多い。引渡しから3か月まで、1年間、免責など、特約が原則として有効。ただし、売主が知りながら告げなかった不具合は、免責特約があっても責任を免れない（民法572条）
宅建業者が売主	引渡日から2年未満に責任期間を短くする特約や免責特約は無効（宅建業法40条）。買主が宅建業者ではない取引に限る。宅建業者同士の取引には40条は適用されない（宅建業法78条2項）
新築住宅の売主	住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）95条により、引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について責任を負う。中古住宅には直接適用されない

混同しやすいのは、新築の10年と中古の期間です。品確法の10年責任は「新築住宅」に限ります。品確法2条2項では、新築住宅とは「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」と定義されています。中古住宅の売買には、品確法の10年は適用されません。「中古だけど10年保証があるはず」と思い込まず、契約書の条項で確認してください。

同じく混同しやすいのが、「住宅瑕疵担保履行法」と「既存住宅売買瑕疵保険」です。住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の売主・請負人に保険加入または供託による資力確保を義務付ける法律で、中古住宅は義務付けの対象外です。既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の売買のための任意の保険で、検査と保証がセットになっています。制度が別物であることを押さえておいてください。

仲介会社と売主の区別も大切です。契約不適合責任を負うのは売主です。仲介会社は、売買契約の当事者ではないため、契約不適合責任そのものは負いません。ただし、仲介会社には重要事項の説明義務があり、説明義務に違反があった場合は、仲介会社への損害賠償請求が別に問題になることがあります。売主への請求と仲介会社への請求は、別の筋です。どちらに何を求めるのかを分けて考えてください。

6. 雨漏りの場合｜「引渡し前からあったこと」をどう示すか

雨漏りが契約不適合になるかどうかの分かれ目は、「引渡しのときにあった雨漏りか」「経年劣化か」「引渡し後に後発的原因で発生したものか」です。東京都住宅政策本部の「不動産取引の手引き」では、買ったときからあった雨漏りは契約不適合になりうるが、経年劣化によるものや、引渡し後に後発的原因で発生した雨漏りは契約不適合に該当しない、と説明されています。買主が示すのは、「引渡しのときに、すでに雨漏りの原因があったこと」です。

私の判断の基準は、シミの有無ではなく「雨染みの経過と原因の説明ができるか」です。買主の立場で確認するのは、次の4点です。

• 雨染みの状態：シミの色と広がり。古いシミは黄ばみや輪染みが残りやすく、新しいシミは色が薄い。シミの縁の色や、クロスの浮きの状態を写真に残す。
• 屋根裏・小屋裏の状態：雨染みが屋根裏の木部まで及んでいるか。屋根裏の雨染みは、雨漏りが以前からあったことを示す材料になる。
• 過去の修繕記録：告知書や修繕履歴に、雨漏りの補修の記録があるか。補修の時期と内容が分かれば、原因が直っていたかどうかが読みやすくなる。
• 雨の日の変化：雨が降ったあとにシミが広がるか、濡れるか。雨の日の変化を記録しておくと、原因の特定に役立つ。

雨漏りの原因の特定自体が難しい場合もあります。侵入経路が複数にまたがっていると、目視だけでは特定できません。原因の特定には、専門業者による散水試験などの方法があります。原因が特定できていない段階で、売主との交渉を進めるのは避けてください。原因が分からないまま「直してほしい」と求めても、直す範囲が決まらないからです。まず専門業者に原因の調査を依頼し、原因と被害の範囲を明らかにしてから、売主へ通知するのが私の考え方です。

雨漏りの修繕費の考え方は、別記事「中古住宅の修繕費の目安」にまとめています。代金減額請求の金額を考えるときは、修繕の見積もりを取るのが基本です。見積もりが取れない段階では、調査費用を条件にした交渉の進め方もあります。購入前に確認しておくべき雨漏りのサインと掘り下げ方は、別記事「中古住宅の雨漏り・シロアリ・水漏れ」の第2章にまとめています。

7. シロアリの場合｜季節性と3か月期限のずれに注意する

シロアリは、雨漏りとは違う難しさがあります。発見のタイミングが、季節に左右されるからです。ヤマトシロアリの羽アリが飛ぶのは、4月から5月ごろです。10月から12月に引き渡しを受けた場合、羽アリが出る4月までには、個人売主との契約でよく使われる3か月の期限が過ぎてしまいます。つまり、シロアリは「期限のずれ」が起きやすい不具合です。契約前に、このずれを意識しておくことが大切です。

シロアリが契約不適合になるかどうかの分かれ目も、雨漏りと同じです。引渡しの時点で、すでにシロアリの被害が進行していたかどうかが問題になります。買主の立場で確認するのは、次の4点です。

• 蟻道と食害跡：床下点検口から見える範囲で、土の筋（蟻道）や木部の食害跡がないか。点検口がない、または開けられない場合は「異常なし」ではなく「未確認」として記録する。
• 防蟻処理の履歴：前回の防蟻処理がいつ、どの範囲に、どの薬剤で行われたか。防蟻処理に使う薬剤の効果は、一般に5年程度とされています。処理から5年以上たっているなら、購入後に再処理の費用を見込んでおくのが私の考え方です。
• 保証書の有無と名義：前回のシロアリ工事の保証書が残っているか、保証の名義が買主へ引き継げるかを確認する。保証書の確認は、購入前の段階で行うものです。
• 被害の範囲：被害が床下だけか、構造材まで達しているか。被害の範囲が分からないままでは、修繕費も請求の内容も決まりません。専門業者による調査が必要です。

建物状況調査（インスペクション）は、床下の奥まで見ない、という限界があります。調査の対象は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分で、目視・計測・非破壊検査で劣化や不具合の有無を調べます。床下の奥や壁の中までは見られません。シロアリの被害が心配な場合は、建物状況調査とは別に、シロアリ専門の業者による調査を検討してください。調査の結果は、瑕疵がないことを保証するものではない点にも注意してください。

シロアリの駆除・防蟻処理の費用は、建物の規模や被害の程度で大きく変わります。この記事では具体的な金額を出しません。見積もりを取る際は、処理の範囲（床下全面か、一部か）と保証の内容（期間と再発時の対応）をセットで確認してください。購入前のシロアリの確認の進め方は、別記事「中古住宅の雨漏り・シロアリ・水漏れ」の第3章にまとめています。インスペクション報告書の読み方は、別記事「インスペクション報告書の読み方｜届いたら見る順番と判断のポイント」にまとめています。

8. 既存住宅売買瑕疵保険｜雨漏りは対象になりうる、シロアリは要確認

既存住宅売買瑕疵保険は、既存住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分について瑕疵が発見された場合に生じる補修費用などの経済的な負担をカバーする、検査と保証がセットになった保険です。国土交通省の「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」（令和6年4月）で説明されています。保険に加入するには、引渡し前に住宅の検査を行い、基準に適合している必要があります。

保険の内容は、国土交通省の公式ページ「既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ、仲介事業者保証型）」で、次のように説明されています。

項目	内容（国土交通省の公式ページによる）
保険期間	1年、2年または5年
保険金額	200万円、500万円または1,000万円（保険法人・商品による）
免責金額	原則5万円
填補率	100%
保険料	個々の保険法人が設定（保険期間等により異なるが、戸建住宅で5万円程度〜）
支払い対象	修補費用、調査費用、仮住居・転居費用等。特約を付けることにより給排水管路部分等を対象とすることも可能

注意点が3つあります。1つ目は、保険金額は保険法人・商品ごとに異なることです。住宅保証機構の「まもりすまい既存住宅保険」では、保険期間5年の場合の保険金支払限度額は1,000万円のみです。住宅あんしん保証の「あんしん既存住宅個人間売買瑕疵保険」では、保険期間1年または2年の場合は500万円または1,000万円、5年の場合は1,000万円のみです。一社の数字を業界全体の数字として書かないようにしてください。

2つ目は、シロアリ被害が保険の対象になるかは、資料上、断定できないことです。住宅保証機構の資料では、「住宅の虫食い」が保険金をお支払いできない主な場合として列挙されています。シロアリによる構造部分の瑕疵がどう扱われるかは、資料に明記がありません。この記事では、シロアリを保険でカバーできるとは書きません。保険の対象可否は、保険法人・商品ごとに要確認です。

3つ目は、保険は「引渡し前の加入」が原則で、引渡し後に加入できるものではないことです。買ったあとに雨漏りが見つかってから「保険に入ろう」と思っても、間に合いません。保険は、買う前に付ける備えです。買う前に保険の加入を検討しなかった場合は、契約不適合責任の筋で確認するのが基本です。

9. 通知文の文例｜内容証明郵便で送る場合の書き方

不適合を見つけたら、売主へ書面で通知します。通知文に書くのは、次の5点です。不適合の場所と内容、気づいた日、引渡し日、求める対応、連絡先です。口頭ではなく、内容証明郵便など記録が残る方法で送るのが確実です。

下の文例は、そのまま使える形ではなく、自分の状況に合わせて書き換えるための型です。金額や日付、場所は自分の契約に合わせて入れてください。文例のまま送るのではなく、契約書の特約と照らし合わせてから使ってください。

項目	文例
宛名・日付	令和○年○月○日　売主　○○様
件名	売買契約に関する契約不適合の通知について
契約の特定	令和○年○月○日に締結した、○○市○○町の建物（土地・建物）の売買契約について、引渡しは令和○年○月○日に受けました。
不適合の内容	引渡しを受けたあと、令和○年○月○日に、○○（場所）に雨漏り（シロアリの被害）があることを確認しました。具体的には、○○（シミの位置・大きさ、蟻道の場所など）が確認できます。
求める対応	つきましては、民法562条に基づき、○○（修補・原因の調査）を請求します。○○日までにご対応いただきたく、お願い申し上げます。
連絡先	買主　○○　住所　○○　電話番号　○○

通知文を送る前に、契約書の特約をもう一度確認してください。特約で定められた期間や通知先（売主本人か、仲介会社経由か）があれば、それに従います。通知文の内容は、契約書の条項と矛盾しないようにしてください。通知の期限は「知った時から1年以内」が民法の原則ですが、特約で短くなっている場合は特約の期間が優先します。期限が近い場合は、通知を先に送り、原因の調査や見積もりはあとから補う、という進め方もあります。

10. 相談先と、やってはいけない対応

売主との話し合いで解決しない場合は、相談先があります。住宅の不具合に関する相談は、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」が相談窓口です。消費生活に関する相談は、消費者ホットライン「188」でも受け付けています。契約の内容や請求の可否について、法的な判断が必要な場合は、弁護士への相談を検討してください。

やってはいけない対応は、次の3つです。

• 売主に知らせずに修理してしまう。修補の機会を売主に与えずに直してしまうと、追完請求の根拠が弱くなり、修補費用の請求が難しくなる場合があります。応急処置は最小限にとどめ、売主へ連絡してから進めてください。
• 「免責特約があるから」とすぐに諦める。売主が知りながら告げなかった不具合は、免責特約があっても責任を免れません（民法572条）。告知書の記載と現地の状態を突き合わせてから判断してください。
• 通知の期限を過ぎてから動く。民法の原則では、不適合を知った時から1年以内の通知が必要です。特約で期間が短くなっている場合は、さらに短い期限になります。気づいたら、まず通知することを優先してください。

11. よくある質問

契約書に「契約不適合責任は免責」と書いてある場合、もう何もできませんか？

すぐに諦める必要はありません。売主が知りながら告げなかった不具合については、免責特約があっても売主は責任を免れません（民法572条）。告知書に雨漏り・シロアリの記載がないのに、現地で明らかな跡がある場合は、売主が知っていたかどうかを確認してください。売主が宅建業者の場合は、免責特約自体が無効になります（宅建業法40条）。

引渡しから3か月を過ぎてから気づいた場合、請求できませんか？

契約書に3か月の特約がある場合、3か月を過ぎてから気づいた不適合は、原則として請求が難しくなります。ただし、売主が不具合を知りながら告げていなかった場合は、民法572条により免責特約があっても責任を免れません。また、民法566条の1年の制限も、売主が引渡し時に不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは適用されません。3か月を過ぎたからといって、すぐに諦めず、告知書の記載と現地の状態を確認してください。

雨漏りは契約不適合責任の対象になりますか？

告知書などに雨漏りの記載がなく、引き渡し後に見つかった雨漏りで、引渡しのときにすでに原因があったものは、対象になるのが一般的です。ただし、経年劣化によるものや、引渡し後に後発的原因で発生した雨漏りは、契約不適合には該当しません。築年数相応の傷みと、契約の内容に合わない不具合の線引きが大切です。

シロアリの被害が見つかったら、売主に駆除してもらえますか？

引渡しの時点で、すでにシロアリの被害が進行していたことが分かれば、追完請求として駆除と被害部材の補修を求めることができます。ただし、シロアリは発見のタイミングが季節に左右されます。羽アリが飛ぶ4月から5月ごろまで、被害に気づかない場合があります。個人売主との契約で3か月の特約があると、羽アリが出る前に期限が過ぎてしまうことがあります。契約前に、防蟻処理の履歴と保証書の有無を確認しておくことが大切です。

既存住宅売買瑕疵保険に入っていれば、売主に請求しなくてもいいですか？

保険と契約不適合責任は別の制度です。保険は、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、補修費用等が保険法人から支払われる仕組みです。売主への請求とは別に、保険の手続きも進めることになります。保険に加入している場合は、保険法人への連絡も忘れずに行ってください。シロアリ被害が保険の対象になるかは、保険法人・商品ごとに要確認です。

仲介会社にも責任を問えますか？

契約不適合責任そのものは、売主が負うものです。仲介会社は売買契約の当事者ではないため、契約不適合責任は負いません。ただし、仲介会社に重要事項の説明義務の違反があった場合は、仲介会社への損害賠償請求が別に問題になることがあります。売主への請求と仲介会社への請求は、別の筋として分けて考えてください。

まとめ

• 中古住宅の契約不適合責任は、2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から変わった制度で、判断基準は「契約の内容に適合しているか」です。
• 買ったあとに雨漏り・シロアリが見つかったら、直す前に「写真で記録→契約書の特約を確認→売主へ書面で通知」の順番で動く。
• 請求できるかは「契約書の特約」と「通知の期限」で決まる。民法の原則は、不適合を知った時から1年以内の通知（民法566条）。
• 個人売主との契約では、3か月まで・免責の特約がよく使われる。ただし、売主が知りながら告げなかった不具合は、免責特約があっても責任を免れない（民法572条）。
• 売主が宅建業者の場合、引渡日から2年未満に短くする特約や免責特約は無効（宅建業法40条）。
• 雨漏りは既存住宅売買瑕疵保険の対象になりうるが、シロアリが保険対象になるかは保険法人・商品ごとに要確認。保険は買う前に付ける備えで、買ったあとには加入できない。

中古住宅の契約不適合責任は、買ったあとに不具合が見つかったときの「動く順番」と「期限」を知っているかどうかで、結果が大きく変わります。気づいたら、まず写真で記録し、契約書の特約を確認し、期限内に売主へ書面で通知してください。期限が近い場合は、通知を先に送ることを優先してください。

中古住宅の購入で確認する手順を全体から整理したい方は、私の著書『中古住宅を買う前に読む本』（Kindle）でも、買う前に知っておきたい確認手順をまとめています。購入後に後悔しないための参考資料としてご活用ください。

※この記事の内容は、2026年11月12日時点の法令・公的資料に基づく一般的な情報です。個別の契約の判断や請求の可否については、契約書の条項と個別の事情によって異なります。法的な判断が必要な場合は、弁護士等の専門家へご相談ください。金額は一般的な目安であり、建物の規模・仕様・地域・工事条件によって変動します。