古い擁壁がある中古住宅は買って大丈夫？購入前の確認事項と補修・建て替えリスク

気になる中古住宅の敷地に、古い擁壁（ようへき）があった。ひび割れも見える。この物件、買って大丈夫なのか。

先に結論を書きます。擁壁があること自体は、購入できない理由にはなりません。 問題になるのは、擁壁そのものではなく、「状態も、記録も、費用も分からないまま契約すること」です。

判断は、次の5つを分けて進めます。

1. 安全性：現地で異常が見えるか
2. 記録：どういう手続きで造られた擁壁か、資料が残っているか
3. 所有関係：誰の擁壁で、誰が維持管理するのか
4. 建て替え：将来、同じように建て替えられるか
5. 費用：補修や造り替えが必要になった場合、いくらかかるのか

この5つが契約前にどこまで確認できたかで、購入の判断は変わります。逆に言えば、確認の順番さえ間違えなければ、擁壁のある物件も検討の土俵に乗ります。

図：擁壁のある中古住宅を判断する順番。途中の確認で止まることは「買えない」ではなく「まだ判断材料がそろっていない」という意味です

古い擁壁があっても中古住宅は購入できる？

擁壁は、高低差のある土地で土が崩れるのを防ぐ構造物です。中古住宅の擁壁は、ひな壇状に造成された住宅地では珍しいものではなく、敷地のどこかに擁壁があること自体は普通のことです。適切に設計・施工され、維持管理されてきた擁壁も数多くあります。

一方で、国土交通省は、空石積造擁壁（石を積んだだけでコンクリートで固めていないもの）や増し積み擁壁（既存擁壁の上にブロックなどを積み増したもの）では地震の被害が多く発生したこと、構造的に不安定になったり老朽化したりした擁壁は倒壊の危険性が高まり、隣地へ影響を及ぼすこともあると案内しています（出典：国土交通省「宅地擁壁について」）。

つまり、見るべきなのは「擁壁があるか」ではなく「その擁壁がどういう状態で、どういう経緯のものか」です。

もう1つ、購入後に効いてくるのが維持管理と責任です。擁壁の維持管理は、原則としてその土地・擁壁の所有者側の仕事になります。民法第717条では、土地の工作物の設置や保存に欠陥があって他人に損害が生じた場合、占有者や所有者が賠償責任を負うと定められています。隣地に面した擁壁を買うということは、その擁壁の将来の補修費と、万一のときの責任も引き受けるということです。

「古いから即座にダメ」でも「昔からあるから大丈夫」でもありません。築造当時の基準で造られた擁壁が、現在の基準と同じ扱いを受けるとは限らない点も含めて、順番に確認していきます。

現地で確認したい擁壁の異常

現地では、国土交通省が住民向けに公開している「我が家の擁壁チェックシート（案）」が確認の物差しになります。ただし、このチェックシート自体が「危険度を概略的に知るためのもの」と位置づけられているとおり、目視は判断の入口であって、安全性の結論ではありません。細かなひび割れがあるから危険とは限らず、表面がきれいだから安全とも限りません。

確認したい異常と、見つけた場合の次の動きは次のとおりです。

異常	見る場所	見つけたら次にすること
ひび割れ（クラック）	壁面全体。段差を伴う割れ、斜め方向の割れは特に記録する	位置と長さを写真に残し、不動産会社経由で売主へ補修履歴を確認。専門家調査の対象にする
傾き・膨らみ	壁の正面と側面。途中が外側へ膨らんでいないか	目視で断定せず、建築士などの専門家に現況調査を依頼する
目地の開き・ずれ（不同沈下）	積み擁壁の継ぎ目、出隅部（コーナー部）の開き	進行している可能性があるため、専門家調査を優先する
水抜き穴の閉塞・不在	壁面の穴。土や草で詰まっていないか	チェックシートでは「壁面3㎡に1か所以上・内径75mm以上」が確認の目安。満たさない場合は排水の扱いを専門家へ確認
湧水・水のしみ出し	壁面の濡れ、雨が降っていないのに水が出ていないか	背面の排水不良の可能性がある。売主へ過去の状況を確認し、専門家調査へ
石積み・二段擁壁・増し積み	擁壁全体の形状。既存擁壁の上に別の構造が継ぎ足されていないか	国交省が注意を促す形式。築造経緯の資料確認と専門家調査をセットで行う
擁壁周辺の地盤変状	擁壁上部の地面の沈下・亀裂、下部の土の流出	建物側への影響も含めて専門家へ相談する

図：擁壁の正面で確認する位置。異常の有無は「次の調査が必要か」を決める材料で、安全性そのものの判定ではありません

内見全体の進め方は、別記事「中古住宅の内見チェックリスト」で建物側を中心に整理しています。擁壁は、その中でも「見つけたら専門家につなぐ部位」として扱ってください。

雨の日や雨上がりは、排水の状況が分かりやすい反面、滑りやすく危険です。隣地や道路にはみ出しての確認はせず、安全な場所から見える範囲にとどめてください。

擁壁の検査済証や図面がない場合

「擁壁の検査済証がないそうです」と言われると不安になりますが、ここで混同しやすい点を先に分けます。

• 建物の検査済証：建物が完了検査に合格したことを示すもの
• 擁壁の検査記録：擁壁が工作物として確認・完了検査を受けた記録、または造成・開発の許可に伴う完了検査の記録

この2つは別物です。建物の検査済証があっても、擁壁の記録があるとは限りません。逆に、建物側の書類がなくても、擁壁の記録が自治体に残っている場合があります。建物の検査済証がない場合の確認手順は「中古住宅に検査済証がない！購入して大丈夫？」で詳しく扱っているので、ここでは擁壁側に絞ります。

擁壁の記録は、次の順で探します。

1. 売主・不動産会社：設計図書、工事記録、造成時の図面、補修履歴。分譲時の資料一式が残っていないか
2. 自治体の建築確認担当窓口：高さ2mを超える擁壁は工作物の確認申請の対象になってきたため、確認・検査の記録が残っている場合がある
3. 自治体の宅地開発・造成担当窓口：宅地造成や盛土規制、開発許可に基づいて造られた擁壁は、許可と完了検査の記録を確認できる場合がある
4. 開発登録簿：開発許可を受けた造成地では、登録簿の閲覧で許可の内容を確認できる場合がある

窓口の名称や記録の保存状況は自治体ごとに異なります。「擁壁の確認・許可の記録があるか」を物件所在地の自治体に聞くのが出発点です。

そして大事なのは、資料がないことと、違法・危険であることは同じではないという点です。築造当時は確認の対象外だった規模の擁壁、記録の保存期間を過ぎた古い擁壁など、資料が残っていないこと自体には複数の理由があります。資料がないことは「適法性や安全性を裏付ける材料が不足している」という事実として扱い、その分、現況の調査で補うのが順番です。

資料が見つからない場合の専門家調査の流れは、おおむね次のとおりです。

1. 建築士などが現地で構造形式、寸法、排水、変状を確認する
2. 必要に応じて、地盤や内部構造の追加調査を行う
3. 調査結果をもとに、補修・補強・再築造の要否と概算を見立てる
4. 建て替えを予定する場合は、その結果を建築確認の事前相談に使う

建物状況調査（いわゆるホームインスペクション）は、対象が建物であり、擁壁の構造安全性を判定する調査ではありません。調査を頼む前に「擁壁は調査範囲に入るか」を確認してください。費用の考え方は「ホームインスペクション費用」の記事で整理しています。

古い擁壁が建て替えに与える影響

今の家に住むだけなら問題が見えなくても、将来の建て替えで擁壁が計画の前提条件になることがあります。「現在住めること」と「将来、同条件で建て替えられること」は分けて考えてください。

影響が出るのは主に次の場面です。

• がけ条例：多くの自治体が条例で「がけ」の定義や、がけに近接する建築物の制限を定めています。がけの高さや、建物を離すべき距離の決め方は自治体ごとに異なるため、所在地の条例で確認が必要です。安全な擁壁がある場合の例外規定を置く自治体もあります
• 建物の配置：擁壁に近接する位置には建てられない、または離隔を求められる場合があり、建てられる範囲が想定より小さくなることがあります
• 基礎計画：擁壁の近くに建てる場合、建物の荷重が擁壁へ伝わらないよう、基礎の深さや形式を工夫する計画が必要になる場合があります
• 擁壁の再築造：既存擁壁をそのまま使う前提で確認申請が進まない場合、擁壁の造り替えが建物計画の前提になり、費用と工期が建築費とは別に乗ります

建て替えの予定があるなら、物件の購入前に、建てたい建物のイメージを持って建築士へ相談するのが確実です。「建てられる」という不動産会社の説明が、「既存擁壁をそのまま使える」という意味なのか「擁壁工事をすれば建てられる」という意味なのかで、総額は大きく変わります。

擁壁の補修・造り替え費用はどう考える？

費用は「擁壁の工事費」だけで考えると、ほぼ確実に見落としが出ます。まず、国土交通省の公表資料で確認できる概算を示します。

国土交通省「宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル」には、対策工法ごとの概算工事費が掲載されています。いずれも擁壁の高さ3m・諸経費率60%と仮定した概算で、延長10mあたりの金額です。

区分	工法	概算工事費（延長10mあたり）
再築造	重力式コンクリート擁壁工法	約240万円
再築造	鉄筋コンクリート擁壁工法（プレキャストL型）	約320万円
再築造	練石積み造擁壁工法	約550万円
補強	地山補強土工法	約360万円
補強	グラウンドアンカー工法	約550万円
補修	吹付工法	約30万円
補修	法枠工法	約90万円
補修	沿打工法	約110万円
補修	目地詰め工法	約1.6万円/m

（出典：国土交通省「宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル」表Ⅲ-2〜表Ⅲ-4）

この表の読み方は2つです。

1. 補修で済む場合と再築造になる場合では、金額の桁が変わる
2. それでも、これは仮定条件のもとの「概算」であり、個別の現場の見積ではない

実際の工事費は、高さ・長さだけでなく、重機が入れるか、道路が狭くないか、隣地との距離、既存擁壁を残したまま施工できるかで大きく動きます。金額の最終確認は、現地を見た施工会社の見積でしかできません。

そのうえで、総額を考えるときは本体工事以外に次の費用項目を分解して見積もります。

費用項目	内容
既存擁壁の撤去・処分	解体、撤去材の処分。表の概算に含まれる範囲は工法・条件で異なるため、見積の内訳で確認する
仮設・土留め	工事中に土が崩れないための仮設、足場、安全対策
掘削・残土処分	背面の掘削と、発生した土の搬出・処分
地盤調査	構造の検討に必要な調査。現況調査の費用もここに含めて考える
設計・申請	構造設計、工作物確認や造成関係の申請手続き
擁壁本体工事	上表の概算が対応する中心部分
排水工事	水抜き穴、背面排水、敷地内の排水経路の見直し
隣地対策	境界の確認、隣地所有者への説明と立会い、工事の影響への対応
重機搬入・道路使用	搬入路の確保、道路使用の手続き、狭い道路での小運搬

建物側の修繕費と同じで、最後は「総額でいくらか」で判断します。修繕費全体の組み立て方は「中古住宅の修繕費の目安」、購入と工事を合わせた総予算は「リノベーション費用」の記事もあわせて確認してください。

なお、自治体によっては、崖地の防災工事への助成制度を設けている場合があります。対象条件や上限は自治体ごとにまったく異なるため、所在地の自治体の制度を確認してください。

住宅ローンと売買契約で確認すること

住宅ローンについては、「擁壁があると組めない」とも「問題ない」とも一律には言えません。金融機関や保証会社は担保となる土地・建物の状況を見ます。擁壁の状態や記録の有無によっては、追加資料の提出や現況の説明を求められる場合があります。

契約前に金融機関へ事前相談する際は、次の資料をそろえて出すと話が具体的になります。

• 売買の資料一式（物件概要、測量図など）
• 擁壁の図面・検査記録（確認できたもの）
• 専門家による現況調査の結果（実施した場合）
• 補修・再築造が必要な場合の見積書

工事費を住宅ローンに含められるかどうかも、金融機関と商品によって扱いが異なります。ローン審査全体の確認項目は「中古住宅の住宅ローン審査」の記事で整理しています。

売買契約では、次の点を「未確認のままにしない」ことが要点です。

• 重要事項説明と物件状況報告書に、擁壁について何が書かれているか（築造時期、検査記録の有無、補修履歴、自治体からの指導の有無）
• 専門家調査を契約前に入れる場合、売主の承諾と日程をどうするか
• 調査や工事の費用を、売主と買主のどちらが負担するか
• 契約不適合責任の範囲と、引渡し後の扱い

特約などの具体的な文言は、物件の状況によって適否が変わります。仲介会社の担当者と確認し、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談してください。仲介実務の解説では、がけ条例に関わる説明が不足した取引で、仲介会社に擁壁設置費用など約2,082万円の損害賠償が命じられた裁判例が紹介されています（出典：LIFULL HOME’S Business「擁壁トラブルを防ぐ仲介実務」）。擁壁は、説明と記録の残し方が金額に直結する部位です。

ケース別・購入判断シミュレーション

ここからは、実在の物件ではなく、判断の進め方を示すための架空のモデルケースです。

ケースA（架空）：図面・検査記録があり、現況に目立つ異常がない擁壁

• 分かっていること：造成地の一角の鉄筋コンクリート擁壁。開発・造成関係の記録と図面が売主から提示され、現況と大きなずれがない。ひび割れ、傾き、水抜き穴の閉塞は見当たらない
• 未確認なこと：過去の補修履歴の詳細、背面排水の現況
• 次に確認すること：不動産会社と記録・現況の照合を済ませ、金融機関の事前相談でも記録を提示する
• 見積の要否：現況に異常がなければ、購入前の工事見積は不要な場合がある
• 契約前に解決すべきこと：維持管理が買主側になることの確認、記録一式の引き継ぎ
• 判断を保留すべき条件：記録と現況に食い違いが見つかった場合（その時点でケースBの進め方に切り替える）

ケースB（架空）：古い石積みで資料がなく、排水状態にも懸念がある擁壁

• 分かっていること：古い住宅地の石積み擁壁。目地の開きがあり、水抜き穴が見当たらない。築造時期も施工者も不明
• 未確認なこと：構造の安全性、記録の有無（自治体側を含む）、対策の要否と費用
• 次に確認すること：まず自治体で記録を探す。並行して、売主の承諾を得て建築士などの専門家調査を入れる
• 見積の要否：必要。調査結果をもとに、補修で済むのか再築造かを含めた概算を取る
• 契約前に解決すべきこと：調査費用と、工事が必要になった場合の費用負担の取り決め。調査が終わるまで契約日を確定しない進め方も含めて仲介会社と調整する
• 判断を保留すべき条件：再築造が必要で、総額が資金計画を超える場合。調査自体を受け入れてもらえず、状態が分からないまま契約を求められる場合

ケースC（架空）：隣地境界付近にあり、所有・管理負担が明確でない擁壁

• 分かっていること：擁壁が敷地境界付近にあり、どちらの土地のものか資料だけでは判断できない。隣地との取り決めの記録もない
• 未確認なこと：境界の位置と擁壁の位置関係、所有者、過去の費用負担の経緯
• 次に確認すること：地積測量図や境界確認書の有無を売主へ確認し、必要なら土地家屋調査士へ相談する。境界の確定が必要な場合の進め方は「土地売却前の境界確定測量」の記事が売主側の視点で参考になる
• 見積の要否：所有関係が整理できてから。そもそも自分の判断で工事できる擁壁かが先に決まる
• 契約前に解決すべきこと：所有と管理負担の整理結果を、重要事項説明にどう反映するか
• 判断を保留すべき条件：所有・費用負担が曖昧なままでは、将来の補修や隣地との調整をすべて引き受けることになりかねない。整理できない場合は、その不確実性を価格と契約条件に反映できるかが判断の分かれ目になる

購入前の確認チェックリスト

印刷やスクリーンショットで保存し、確認が終わるごとに埋める使い方を想定した表です。

確認項目	確認先	必要資料	確認結果	次の対応
現地の異常（ひび割れ・傾き・膨らみ）	自分（内見時）	我が家の擁壁チェックシート（案）	□済 □未	異常があれば専門家調査へ
水抜き穴と排水の状態	自分（内見時）	同上	□済 □未	閉塞・不在は専門家へ確認
擁壁の形状（石積み・二段・増し積み）	自分（内見時）	同上	□済 □未	該当すれば資料確認と調査をセットで
築造時期・施工者・補修履歴	売主・不動産会社	物件状況報告書	□済 □未	不明なら自治体確認へ進む
擁壁の図面・工事記録	売主・不動産会社	設計図書・造成図面	□済 □未	なければ自治体の記録を探す
工作物確認・造成許可の記録	自治体（建築確認・造成担当）	物件所在地が分かる資料	□済 □未	記録の有無を結果欄に明記
がけ条例・造成規制の適用	自治体（建築指導担当）	所在地の条例	□済 □未	建て替え予定がある場合は必須
所有者と境界の位置関係	売主・不動産会社／土地家屋調査士	地積測量図・境界確認書	□済 □未	不明ならケースCの進め方へ
専門家の現況調査	建築士など	現地写真・確認できた資料一式	□済 □未	結果を見積と行政相談に使う
補修・再築造の概算見積	施工会社	専門家調査の結果	□済 □未	本体以外（撤去・仮設・設計等）も内訳で確認
住宅ローンの事前相談	金融機関	資料一式・調査結果・見積書	□済 □未	工事費の扱いもあわせて確認
契約条件（費用負担・調査の扱い）	不動産会社／専門家	重要事項説明書（案）	□済 □未	未確認事項を書面に残す

契約前に聞く質問集

確認先ごとに、聞く内容は変わります。そのまま使える形でまとめます。

売主・不動産会社へ
– この擁壁はいつ、誰が造ったものですか。図面や工事の記録は残っていますか
– 過去に補修や補強をしたことはありますか。その資料はありますか
– 自治体から擁壁について指導や通知を受けたことはありますか
– 隣地との間で、擁壁の所有や費用負担について取り決めはありますか
– 契約前に、専門家による現地調査を入れることはできますか

自治体へ
– この土地の擁壁について、工作物確認や完了検査の記録はありますか
– 宅地造成・開発許可の記録はありますか。開発登録簿は閲覧できますか
– この所在地に、がけ条例や宅地造成の規制はどのようにかかりますか
– 既存擁壁がある敷地で建て替えをする場合、事前相談の窓口はどこですか

建築士などの専門家へ
– 現況調査では、どこまで（構造・排水・内部）を確認できますか。費用はいくらですか
– この擁壁は、補修・補強・再築造のどれが必要な見立てですか
– 将来建て替える場合、この擁壁をそのまま使える可能性はありますか
– 見積を取るために、追加の調査が必要ですか

金融機関へ
– 擁壁のある物件について、審査で追加の資料や確認が必要ですか
– 擁壁の補修・再築造費用を借入に含めることはできますか
– 専門家調査の結果や見積書を出すと、審査の進み方は変わりますか

よくある質問

Q1. 擁壁の検査済証が手元にないと、その擁壁は違法なのですか？

手元にないことだけでは、違法とは決まりません。自治体側に確認・許可の記録が残っている場合もありますし、築造当時は確認の対象外だった規模の擁壁もあります。ただし、記録で裏付けが取れない分、適法性と安全性の確認は現況調査で補う必要があります。「記録がない＝違法」でも「記録がない＝問題ない」でもありません。

Q2. 高さ2m以下の擁壁なら、確認しなくて大丈夫ですか？

高さ2mは、建築基準法施行令第138条で工作物の確認申請の対象になるかの線引きです（2mを超える擁壁が対象）。確認申請の対象かどうかと、その擁壁が安全かどうかは別の話です。2m以下でも、ひび割れや傾き、排水不良があれば確認は必要です。

Q3. ひび割れがあったら、その物件は避けるべきですか？

ひび割れの位置、幅、段差の有無、進行しているかで意味が変わります。コンクリートの乾燥収縮による細かなひびもあれば、構造の動きを示すひびもあります。目視で結論を出さず、「専門家調査を入れるかどうか」の判断材料にしてください。調査の結果、補修で対応できる場合も少なくありません。

Q4. 建物状況調査（インスペクション）を頼めば、擁壁も見てもらえますか？

一般的な建物状況調査の対象は建物で、擁壁の構造安全性の判定は含まれません。外観の異常に触れる調査会社もありますが、「擁壁の安全性を調査する」契約とは別です。擁壁が気になる物件では、調査会社に範囲を確認したうえで、必要なら擁壁を扱える建築士などへ別途依頼してください。

Q5. 擁壁の補修費用は、売主に負担してもらえますか？

売主が当然に負担する決まりがあるわけではなく、売買の交渉と契約条件の中で決まります。調査で対策の内容と概算が見えた段階で、価格への反映か、売主側での工事か、買主負担かを整理します。条件の書き方は物件ごとに適否が変わるため、仲介会社の担当者や専門家と確認してから契約書に反映してください。

まとめ｜契約前にやることは3つだけ

中古住宅の擁壁で、契約前にやることは3つに絞れます。

1. 現地で見つけた異常は、その場で結論を出さず、写真と位置を記録する
2. 売主と自治体で記録を確認し、未確認が残るなら専門家調査を入れる
3. 費用は本体工事だけでなく総額で見積り、資金計画と契約条件に反映してから申し込む

擁壁は、建物のように目に見える設備ではありません。だからこそ、「あるかないか」ではなく「どこまで分かった状態で買うのか」が判断の質を決めます。分からない部分が残るなら、その分からないこと自体を価格と契約条件に織り込む。それができれば、擁壁のある物件も候補から外す必要はありません。

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出典
– 国土交通省「宅地擁壁について」https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000060.html
– 国土交通省「我が家の擁壁チェックシート（案）」https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000067.html
– 国土交通省「宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル」https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000069.html
– 建築基準法施行令 第138条・第142条（e-Gov法令検索・現行条文）
– 民法 第717条（e-Gov法令検索・現行条文）

※この記事は一般的な情報提供です。個別の物件の安全性や法令への適合は、所在地の自治体と専門家の確認結果に基づいて判断してください。

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