中古住宅の住宅ローン審査｜築年数・旧耐震・検査済証なしで確認する7項目

この記事はこんな人に向けて書いています。中古住宅の購入を考えていて、「築年数が古いと住宅ローンは組めないのか」「旧耐震の家は審査に通るのか」「検査済証がない家はどうなるのか」と不安な方です。申し込む前に、物件側の条件を自分の目で確認したい方に向けた記事です。

結論：中古住宅の住宅ローン審査でつまずくのは「人」より「物件」の条件

中古住宅の住宅ローン審査は、大きく3つの軸で見られます。申込人の年収・信用情報・年齢という「人」の条件、物件の築年数・耐震性・法令適合性という「物件」の条件、そして借入額と返済負担率という「借入額」の条件です。新築であれば物件の条件はほぼクリアされている前提で話が進みますが、中古住宅では物件の条件が審査の分かれ目になります。

私の答えはこうです。中古住宅の購入では、物件選びの段階から「この物件はローンの審査に通る条件を満たしているか」をセットで確認するべきです。気に入った物件を見つけてからローンの条件を調べるのではなく、内見の時点で築年数・建築確認日・検査済証の有無を聞く。これが、契約後に「ローンが通らない」「減税が使えない」と分かって白紙になる失敗を防ぐ一番の近道です。

この記事では、フラット35の公式条件と国税庁・国土交通省の一次資料に基づいて、物件側の条件を整理します。民間金融機関の審査基準は金融機関ごとに異なり、公的な一律ルールとして確認できたものではないため、断定はしません。その代わり、どの金融機関に相談する場合でも共通して使える「確認の順番」を示します。

なお、競合する解説記事を5本読んだうえで、この記事では次の弱点を埋めることに集中しています。戸建てとマンションの区別、検査済証なしの切り分け、フラット35の耐震評価基準と税の証明の区別、借入期間が短くなった場合の返済試算、申込前の確認手順、そして旧耐震と検査済証なしが重なった場合の対応です。費用や依頼の詳細は既存記事に委ね、この記事はローン審査の物件条件と申込前の確認手順に絞ります。

審査で見られる3つの軸（人・物件・借入額）と、物件側で落ちるパターン

3つの軸を分けて考える

軸	見るもの	中古住宅で問題になりやすい点
人	年収、信用情報、年齢、勤続年数など	完済時年齢が80歳を超えると借入期間が短くなる（フラット35）
物件	築年数、耐震性、法令適合性、担保評価	旧耐震、築20年超の劣化確認、検査済証なし
借入額	借入額、総返済負担率	借入期間が短くなると月額が上がり、負担率の上限に当たる

フラット35の総返済負担率は、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下です（住宅金融支援機構公式、2026年4月1日現在）。ここでいう返済額は住宅ローンだけではなく、すべての借入れの年間合計返済額です。借入期間が短くなると月々の返済額が上がり、この負担率の上限に当たりやすくなります。つまり、物件の条件（築年数など）が借入期間を短くし、借入期間の短縮が負担率を通じて審査に影響する、という連鎖が起きます。

フラット35の借入額は100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額以内です。床面積は一戸建て50㎡以上、共同建て30㎡以上です。資金使途は本人または親族が住む住宅の購入資金で、投資用は使えません（いずれも住宅金融支援機構公式、2026年4月1日現在）。

物件側で落ちるパターン

物件側の条件でつまずくパターンは、大きく次の4つです。

• 借入期間が短くなる：申込時の年齢が高い、または物件の条件で長期の借入れが難しくなり、月額が上がって負担率の上限に当たる。
• 旧耐震で追加の確認書類が必要になる：耐震性の確認書類が用意できず、融資対象外になる。
• 築20年超で劣化の確認が追加で必要になる：劣化事象がないことの確認書類が用意できない。
• 検査済証がなく、建設時期や法令適合性が確認できない：書類の代替手段が見つからず、審査が進まない。

現場でよくある失敗は、この4つを別々の問題として扱ってしまうことです。実際には、旧耐震の物件は築年数も古く、検査済証もない、という重なりが珍しくありません。1つずつではなく、重なりを前提に確認するのが私の判断基準です。

築年数と借入期間の関係

フラット35の借入期間は年齢で決まる

フラット35の借入期間は15年以上35年以内です。ただし、申込本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上です。そして上限は、「80歳−申込時の年齢（1年未満切上げ）」と35年の短い方です。申込時の年齢は満70歳未満（親子リレー返済の場合は70歳以上も可）です（いずれも住宅金融支援機構公式、2026年4月1日現在）。

たとえば50歳ちょうどで申し込む場合、80歳−50歳＝30年が上限になります。50歳6か月で申し込む場合、1年未満切上げの考え方で上限は29年になります。年齢が1歳上がるごとに上限が1年ずつ短くなる仕組みです。

ここで注意したいのは、フラット35の公式の借入期間ルールとして一次資料で確認できたのは、この年齢ベースの上限（完済時80歳まで・最長35年）のみだという点です。築年数そのものがフラット35の借入期間を直接短くする、という公式の規定は今回の調査では確認できていません。築年数が審査に影響するのは、次に述べる劣化確認や耐震確認、そして担保評価といった別の経路です。

法定耐用年数22年の誤解——「22年を過ぎた木造は使えない」は違う

木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造住宅は47年、木骨モルタル造住宅は20年です（国税庁「主な減価償却資産の耐用年数」、根拠法令は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一）。

ここで最も多い誤解が、「木造は22年で寿命だから、築22年を超えた家はローンが組めない」というものです。これは違います。法定耐用年数は減価償却（税務）のための年数であり、建物の物理的な寿命を示すものではありません。築22年を超えた木造住宅が使えないという意味ではありません。

同じように、「鉄筋コンクリート造の法定耐用年数47年から築年数を引いた残りが借入期間の上限」という考え方も誤りです。47年は税務上の減価償却の年数であり、建物の寿命や全銀行共通の借入期間ではありません。

では、民間金融機関は法定耐用年数の残りを融資期間の上限の目安にしているのでしょうか。これについては、公的な一律ルールとして確認できたものではありません。金融機関ごとに異なり、公的な一律ルールとして確認できたものではない、と書き分けるのが正確です。個別の金融機関の基準を断定して書くことはできません。私の判断としては、特定の金融機関の基準を一般論として書くのではなく、申し込む金融機関に「この物件で何年まで借りられますか」と物件資料を持って直接聞くのが確実です。

借入期間が短くなると月額はいくら変わるか——35年と20年の返済試算

借入期間が短くなると、月々の返済額は大きく上がります。次の試算は、借入額3,000万円・金利年3.0％・元利均等・ボーナスなしという仮定で計算したものです。金利年3.0％は仮定値であり、市場金利ではありません。実際の金利は申込時期と金融機関によって変わります。

計算式は、月額返済額＝借入額×月利×（1＋月利）^返済回数÷｛（1＋月利）^返済回数−1｝です。月利は年利3.0％÷12＝0.25％です。

借入期間	返済回数	月額返済額	総返済額	利息合計
35年	420回	約115,455円（約11.5万円）	約48,491,124円（約4,849万円）	約18,491,124円（約1,849万円）
20年	240回	約166,379円（約16.6万円）	約39,931,027円（約3,993万円）	約9,931,027円（約993万円）

35年から20年に短くなると、月額は約5.1万円上がります。一方で利息合計は約856万円少なくなります。月額の負担が増えるか、利息の総額が増えるか、どちらを取るかの判断になります。

私の答えはこうです。借入期間を決めるときは、まず総返済負担率の上限に当たらないかを確かめ、次に月額が家計で無理なく払えるかを確かめる。この順番です。利息の総額だけで20年を選んで月額が家計を圧迫するのでは、本末転倒です。借入額を減らす、自己資金を増やす、別の金融機関に相談する、といった選択肢も、月額の試算を出したうえで検討してください。

なお、この試算は元利均等・ボーナスなし・金利固定という仮定のものです。実際の返済額は金利タイプや借入条件によって変わります。申し込む金融機関のシミュレーションで、自分の条件での数字を必ず確認してください。

旧耐震と新耐震で何が変わるか

2つの境目のズレを表で整理する

旧耐震と新耐震の境目は、制度によって使う日付が違います。これがこのテーマで最も混同しやすい論点です。

制度	境目に使う日付	旧耐震とされるもの	出典
フラット35系	建築確認日	建築確認日1981年5月31日以前。確認日が不明な場合は登記上の新築時期1983年3月31日以前	住宅金融支援機構「災害復興住宅融資等に関する確認書 記載方法」
住宅ローン減税	登記上の建築日	1981年12月31日以前に建築されたもの（1982年1月1日以後に建築されたものは対象）	国税庁タックスアンサー No.1211-3（令和8年4月1日現在法令等）

たとえば1982年から1983年ごろに完成した住宅では、税では新耐震と扱われるのに、フラット35では旧耐震と扱われることがあります。建築確認日と登記上の建築日は別の日付だからです。このズレを知らずに「減税が使えるからフラット35も大丈夫」と思い込むと、フラット35側で追加の確認書類を求められて止まります。

なお、本記事で「フラット35系」として引用している機構の確認書は、災害復興住宅融資の確認書です。フラット35本体の「中古住宅 技術基準・物件検査手続のご案内」の本文は今回の調査では取得できていないため、通常のフラット35での扱いは、申込時に取扱金融機関で確認してください。

私の判断基準は、旧耐震かどうかを1つの日付で判断しないことです。建築確認日と登記上の建築日の両方を、登記事項証明書と確認済証・検査済証で確かめる。どちらか一方だけでは、制度ごとの判定ができません。

旧耐震の場合に必要な確認書類

フラット35系で旧耐震と判定された場合、耐震性の確認書類として次のいずれか1つが必要です（住宅金融支援機構「災害復興住宅融資等に関する確認書 記載方法」）。

• 耐震診断報告書
• 中古住宅適合証明書
• 既存住宅の建設住宅性能評価書（耐震等級1〜3）
• 耐震基準適合証明書

これらの書類は、交付された日以後に増改築が行われていないことが条件です。増改築がある場合は、改めて確認が必要になります。

ここで厳密に切り分けたいのが、フラット35の耐震評価基準と、税の耐震基準適合証明書の違いです。フラット35には機構独自の耐震評価基準があり、税の耐震基準適合証明書とは別のものです。フラット35の耐震評価基準に適合しても、それだけでは住宅ローン減税の証明にはなりません。逆に、税の耐震基準適合証明書があっても、フラット35の技術基準の確認が別途必要になる場合があります。両者を同じ書類だと思い込まないでください。

耐震基準適合証明書の取得条件と「2年以内」ルール

耐震基準適合証明書は、1981年12月31日以前に建築された中古住宅を取得する場合に、住宅ローン減税のために必要になる書類です（国土交通省「住宅：各種証明書の様式・告示・通達」、国税庁タックスアンサー No.1211-3）。

証明のための調査は、「取得の日前2年以内」に終了したものに限ります。つまり、取得する前に調査が終わっていなければなりません。引き渡し後に調査をしても、原則として使えません。契約の前に、証明書が取れるかどうかを確かめる必要があります。

証明書の発行者は、一級建築士・二級建築士・木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人です（国税庁タックスアンサー No.1211-3）。

代替書類として、建設住宅性能評価書（耐震等級1〜3、取得の日前2年以内に評価されたもの）と、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書（取得の日前2年以内に締結したもの）があります（国税庁タックスアンサー No.1211-3、国土交通省「住宅：各種証明書の様式・告示・通達」）。

耐震基準適合証明書の取得にかかる費用と所要日数は、公的資料では確認できていません。費用と期間は、検査機関や建築士事務所に直接確認してください。金額を出す場合は出典を明記した目安として扱うべきで、根拠を示せない数字は書きません。

耐震診断や耐震改修の費用と補助金の詳細については、中古住宅の耐震性能ガイド｜旧耐震・新耐震の見分け方と耐震診断・補助金の進め方に委ねます。この記事では、ローン審査に関わる証明書の条件に絞ります。

築20年超の住宅は劣化の確認が追加で必要

フラット35系では、築年数が20年超の住宅は、劣化事象がないことの確認が追加で必要です。20年以内の住宅はこの確認は不要です（住宅金融支援機構「災害復興住宅融資等に関する確認書 記載方法」）。

確認に使える書類は次のいずれかです。

• 既存住宅状況調査結果報告書
• 耐震診断報告書
• 中古住宅適合証明書
• 既存住宅売買瑕疵保険の「保険付保証明書」
• 耐震基準適合証明書

中古住宅適合証明書以外は、検査（診断）日が借入申込日時点で1年以内、または借入申込日以後であるものに限ります。中古住宅適合証明書は、借入申込日時点で有効期間内であるものに限ります。中古住宅適合証明書の有効期間は、一戸建て等は現地調査日から1年、マンションは竣工後5年以内なら5年・5年超なら3年とされています（同確認書の書式イメージによる）。

築20年超の物件では、劣化確認の書類が1年以内のものであるかどうかも、申込のタイミングとセットで確認してください。書類が古くなっていると、改めて調査が必要になります。

住宅ローン減税の条件（中古住宅）

住宅ローン減税は、借入残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から控除する制度です。借入限度額と控除期間は、省エネ性能の区分によって変わります（国土交通省「住宅：既存住宅を取得したとき」、国税庁タックスアンサー No.1211-3）。

区分	借入限度額	控除期間（令和8年以降の入居）
認定住宅等（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅）	3,500万円（子育て・若者夫婦世帯は4,500万円）	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円（子育て・若者夫婦世帯は3,000万円）	13年
その他住宅	2,000万円	10年

共通の要件は、返済期間10年以上、合計所得金額2,000万円以下、床面積50㎡以上（特例40㎡以上）などです（国土交通省「住宅：既存住宅を取得したとき」、国税庁タックスアンサー No.1211-3）。床面積の判断基準は登記事項証明書に表示されている床面積によります。マンションは専有部分の床面積で判断します。

旧ルールの築年数要件（木造20年以内・耐火25年以内）は、2022年度（令和4年度）税制改正で撤廃されています。現在は「1982年1月1日以後に建築された住宅」かどうかが境目です（国土交通省「住宅：住宅ローン減税」）。「築20年を超えた中古住宅は減税が使えない」というのは、旧ルールの話です。現在の制度ではそうではありません。

検査済証がない場合の確認手順

まず切り分ける——紛失か、未取得か

検査済証は、建築基準法第7条の完了検査に合格したときに一度だけ交付される書類です。紛失しても再発行できません。確認済証（着工前の設計確認）とは別の書類です。

検査済証がない理由は、大きく2つに分かれます。1つは「紛失」で、完了検査は受けたが書類をなくしたケースです。もう1つは「未取得」で、完了検査そのものを受けていないケースです。この2つは対応がまったく違います。

国土交通省の資料によれば、平成10年度の完了検査率は全国平均約4割、平成28年には約9割まで上昇したとされています（安心実家じまい「検査済証がない実家の売却」による国土交通省資料の引用）。平成10年前後より古い木造住宅では、完了検査自体を受けていない物件が紛失と同じくらい多い、と同記事では指摘されています。

私の判断基準は、検査済証の有無を聞いたら、次に必ず「紛失ですか、未取得ですか」と聞くことです。売主や仲介担当者が「ありません」と答えただけでは、どちらか分かりません。紛失なら台帳に記録が残っている可能性が高く、未取得なら台帳に記録がありません。この切り分けが、すべての確認手順の出発点です。

手順1：登記事項証明書で建設時期を確認する

まず、登記事項証明書で建物の新築時期を確認します。フラット35系の確認手続では、築年数の確認書類として「登記事項証明書または検査済証」が並列で挙げられており、検査済証がなくても登記事項証明書で建設時期を確認する道筋が公式文書に書かれています（住宅金融支援機構「災害復興住宅融資等に関する確認書 記載方法」）。

旧耐震かどうかの確認書類としても、「確認済証、検査済証または登記事項証明書」が並列で挙げられています。検査済証は確認手段の1つであって、唯一の書類ではありません。

手順2：台帳記載事項証明書で完了検査の記録を確認する

次に、台帳記載事項証明書を確認します。紛失の場合、台帳に完了検査の記録が残っていれば、台帳記載事項証明書で代替できる場合が多いとされています（安心実家じまい「検査済証がない実家の売却」）。同記事によれば、台帳記載事項証明書は1通300円程度と紹介されています（出典：安心実家じまい「検査済証がない実家の売却」。紹介されている目安であり、発行機関や地域によって異なる場合があります）。

国土交通省の長期優良住宅化リフォーム推進事業Q&Aでも、「検査済証の代わりに用いることができる図書」として、台帳記載事項証明書（完了検査を受けて検査済証が発行されたことを確認できるものに限る）、建設住宅性能評価書、旧住宅金融公庫融資の現場審査判定通知書、フラット35の適合証明書等の建設段階で検査を受けたことを確認できる書類が挙げられています（国土交通省 長期優良住宅化リフォーム推進事業 Q&A）。

未取得の場合、台帳に記録がないため台帳記載事項証明書も発行されません。その場合は次の手順へ進みます。

手順3：未取得の場合は建築基準法適合状況調査を検討する

検査済証が未取得の場合、指定確認検査機関による建築基準法適合状況調査が対応の1つとして紹介されています（安心実家じまい「検査済証がない実家の売却」）。同記事によれば、費用は10万〜30万円程度、資料不足だと100万円を超える場合もあると紹介されています（出典：安心実家じまい「検査済証がない実家の売却」。紹介されている目安であり、物件の状況や調査範囲によって大きく変わります）。

この調査の費用と期間は、一次資料では確認できていません。金額を出す場合は上記のとおり出典を明記した目安として扱い、実際の費用と期間は指定確認検査機関に直接確認してください。調査を依頼する前に、費用と期間、そして調査結果がローン審査にどう使えるかを、金融機関と指定確認検査機関の両方に確認するのが私の判断基準です。

なお、国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」（2024年12月策定、2025年4月1日から旧ガイドラインを統合）の本文は、今回の調査では国交省サイト上で特定・取得できていません。存在は二次資料で確認できていますが、本文の内容は未確認です。ガイドラインの詳細を記事で断定することはしません。

検査済証と適合証明書は別の書類

ここで厳密に切り分けたいのが、検査済証とフラット35の適合証明書の違いです。検査済証は建築基準法上の完了検査に合格したことを示す書類です。一方、フラット35の適合証明書（中古住宅適合証明書）は、融資の技術基準への適合を判断するもので、建築基準法への適合を証明するものではありません。両者は別の書類です。

検査済証がないからといって適合証明書が取れないわけではなく、適合証明書があるからといって検査済証の代わりになるわけでもありません。どちらが必要かは、金融機関と検査機関に、目的を明確にして確認してください。

検査済証の取得手順や確認の詳細については、検査済証の確認方法と取得手順｜中古住宅を買う前に見るべきポイントに委ねます。この記事では、ローン審査の観点からの確認手順に絞ります。

旧耐震×検査済証なし——最も審査が厳しくなる組み合わせ

旧耐震と検査済証なしが重なると、審査は最も厳しくなります。旧耐震では耐震性の確認書類が必要になり、検査済証なしでは建設時期や法令適合性の確認自体が難しくなるからです。競合記事5本のうち、この重なりを正面から扱った記事はありませんでした。

この組み合わせで確認すべきことは、次の3点です。

• 建築確認日が分かるか：確認済証・検査済証・登記事項証明書のいずれかで、建築確認日または登記上の新築時期が確認できるか。確認日が不明な場合は、登記上の新築時期1983年3月31日以前かどうかで判定します。
• 耐震性の確認書類が取れるか：耐震診断報告書・中古住宅適合証明書・建設住宅性能評価書・耐震基準適合証明書のいずれかが、取得の日前2年以内などの条件を満たして用意できるか。売主の協力が得られるかも含めて確認します。
• 劣化の確認書類が取れるか：築20年超であれば、劣化事象がないことの確認書類も必要です。耐震診断報告書や適合証明書で兼ねられる場合もあります。

私の答えはこうです。旧耐震と検査済証なしが重なった物件は、避けるべき物件ではありません。ただし、契約の前に「耐震性の確認書類が取れるか」「売主が調査に協力してくれるか」を確かめずに進むのは避けるべきです。契約後に「耐震基準適合証明書が発行できないと言われた」「売主が協力を拒否した」というトラブルが起きる、という指摘もあります（競合記事内の筆者の要約による間接的な言及であり、原文は未確認です）。契約前に確認するのが、最も安く、最も確実な対策です。

もし確認書類が取れないことが分かったら、その物件でのローン申込みは見直すか、別の金融機関に相談するか、物件自体を見直すかを検討してください。理由が分からないまま複数行へ申し込みを繰り返すのは避けるべきです。

申し込む前に確認する7項目

次の7項目は、申込前に確認するチェックリストです。誰に・何を・どの順番で聞くか、を意識して並べています。契約の前、できれば事前審査の前に済ませてください。

• 1．建築確認日と登記上の建築日を確認する（仲介担当者に聞く・登記事項証明書で確かめる）：建築確認日1981年5月31日以前かどうか、登記上の建築日1982年1月1日以後かどうか。これでフラット35系と減税の判定が分かれます。
• 2．検査済証の有無と、ない場合は紛失か未取得かを確認する（仲介担当者・売主に聞く）：紛失なら台帳記載事項証明書、未取得なら建築基準法適合状況調査の検討へ進みます。
• 3．台帳記載事項証明書で完了検査の記録を確認する（役所・指定確認検査機関に聞く）：完了検査の記録があるかどうかで、代替書類の道筋が決まります。
• 4．旧耐震の場合、耐震性の確認書類が取れるかを確認する（建築士・指定確認検査機関に聞く）：耐震診断報告書・中古住宅適合証明書・建設住宅性能評価書・耐震基準適合証明書のいずれかが、取得の日前2年以内などの条件を満たして用意できるか。売主の協力が得られるかも含めて確かめます。
• 5．築20年超の場合、劣化確認の書類が用意できるかを確認する（建築士・検査機関に聞く）：既存住宅状況調査結果報告書などのいずれかが、借入申込日時点で1年以内などの条件を満たしているかを確認します。
• 6．借入期間と月額・総返済負担率を試算する（金融機関に物件資料を持って相談する）：申込時の年齢から借入期間の上限を計算し、月額と総返済負担率を確かめます。借入期間が短くなる場合は、借入額の見直しや別の金融機関への相談も検討します。
• 7．住宅ローン特約の条件と期限を確認する（仲介担当者に聞き、契約書で確かめる）：審査に落ちた場合に契約を白紙にできる条件と、その期限を確認します。事前審査の通過が本審査の通過を意味するわけではない点にも注意してください。特約の期限切れが起きないよう、審査のスケジュールを売買契約の前にすり合わせておきます。

この7項目のうち、1から5は物件側の条件、6は借入額の条件、7は契約の条件です。1から5を契約の前に済ませておくことで、6と7の判断がしやすくなります。

よくある質問

Q1．築40年の木造住宅でも住宅ローンは組めますか？

A．築年数だけで「組めない」と決まるわけではありません。フラット35の借入期間の上限は年齢ベース（完済時80歳まで・最長35年）で決まります。ただし築20年超では劣化確認の書類が追加で必要になり、旧耐震であれば耐震性の確認書類も必要です。法定耐用年数22年は税務上の年数であり、築22年を超えたからローンが組めないという意味ではありません。

Q2．旧耐震の家は住宅ローンが組めませんか？

A．旧耐震だからといって一律に組めないわけではありません。フラット35系では耐震性の確認書類（耐震診断報告書・中古住宅適合証明書・建設住宅性能評価書・耐震基準適合証明書のいずれか）が必要です。住宅ローン減税では、1981年12月31日以前に建築された住宅は耐震基準適合証明書などが必要です。証明書が取れるかどうかを、契約の前に確認してください。

Q3．検査済証がない家は住宅ローンが使えませんか？

A．「検査済証がない＝ローン不可」と明言する公的資料は、今回の調査では見つかっていません。検査済証は確認手段の1つで、登記事項証明書や台帳記載事項証明書で代替できる構造になっています（住宅金融支援機構の確認書）。ただし、紛失か未取得かで対応が変わります。未取得の場合は建築基準法適合状況調査の検討が必要になる場合があります。金融機関ごとに扱いが異なるため、物件資料を持って直接相談してください。

Q4．フラット35と住宅ローン減税で、旧耐震の境目が違うのはなぜですか？

A．制度ごとに使う日付が違うからです。フラット35系は建築確認日（1981年5月31日以前かどうか）、住宅ローン減税は登記上の建築日（1982年1月1日以後かどうか）で判断します。1982年から1983年ごろに完成した住宅では、税では新耐震でもフラット35では旧耐震になることがあります。両方の日付を確認してください。

Q5．借入期間が短くなると、月々の返済額はどれくらい上がりますか？

A．借入額3,000万円・金利年3.0％（仮定値）・元利均等・ボーナスなしの場合、35年では月約11.5万円、20年では月約16.6万円です。月額は約5.1万円上がりますが、利息合計は35年の約1,849万円から20年の約993万円へ約856万円少なくなります。金利は仮定値であり、実際の返済額は申込時期と金融機関によって変わります。

Q6．住宅ローン減税は中古住宅でも使えますか？

A．使える場合があります。控除率は0.7％で、借入限度額は認定住宅等3,500万円・省エネ基準適合2,000万円・その他2,000万円（子育て・若者夫婦世帯の上乗せあり）、控除期間は省エネ基準以上13年・その他10年です（令和8年以降の入居）。共通要件は返済期間10年以上・合計所得2,000万円以下・床面積50㎡以上（特例40㎡以上）です。1981年12月31日以前に建築された住宅は、耐震基準適合証明書などが必要です。旧ルールの築年数要件（木造20年以内・耐火25年以内）は2022年度改正で撤廃されています。

まとめ

中古住宅の住宅ローン審査でつまずきやすいのは、「人」より「物件」の条件です。築年数・旧耐震・検査済証の3つを、契約の前に確認してください。

• 借入期間の上限は、フラット35では年齢ベース（完済時80歳まで・最長35年）で決まる。法定耐用年数22年は税務上の年数であり、建物の寿命ではない。
• 旧耐震の境目は制度によって違う。フラット35系は建築確認日1981年5月31日以前、住宅ローン減税は登記上の建築日1982年1月1日以後かどうか。
• 検査済証がない場合は、まず紛失か未取得かを切り分け、登記事項証明書と台帳記載事項証明書で確認する。「検査済証がない＝ローン不可」と断定する公的資料は見つかっていない。
• 旧耐震と検査済証なしが重なった物件は、契約の前に耐震性の確認書類が取れるかと売主の協力を確かめる。
• 申し込む前の7項目を、契約の前、できれば事前審査の前に済ませる。ローン特約の条件と期限も契約書で確かめる。

購入後の修繕費の見通しについては、中古住宅の修繕費の目安｜屋根・外壁・給湯器・水回りはいくらかかるかもあわせて確認してください。物件の条件と修繕費の見通しをセットで見ることで、購入後の資金計画が立てやすくなります。

中古住宅の購入では、物件の見た目や価格だけでなく、ローンの審査条件と減税の条件をセットで確認することが大切です。この記事の7項目を、内見や契約の前のチェックリストとして使ってください。

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