気に入った中古住宅が見つかったのに、不動産会社から「この土地、境界が未確定です。現況有姿で、確定測量はしません」と言われた。不安になるのは当然です。中古住宅の境界未確定でも、購入を検討できる場合はあります。ただし、何が未確認なのかと、契約条件を整理せずに進めるべきではありません。
「境界が未確定」という一言には、状態の違う問題が混ざっています。境界標が見当たらないだけの物件もあれば、隣地と認識が食い違っている物件もあります。同じ不安で扱うと、判断を誤ります。
確認の順番は、資料、現地、隣地確認、測量の要否、契約判断です。内見で境界標や塀を見ておくと後の確認が進みます。内見全体の進め方は「中古住宅の内見チェックリスト」にまとめています。
この記事の核は1つです。価格の話をする前に、未確認の事実を洗い出すこと。未確認の内容が分からなければ、価格が適正かも判断できません。
境界未確定の中古住宅は買っても大丈夫？
答えは、未確定の「中身」で変わります。まず不動産会社に「どの部分が、どういう状態で未確定なのか」を聞くことから始めます。
検討できるケースは、資料がそろい、隣地との関係に問題が見えない場合です。地積測量図や境界確認書があり、境界標の一部が見当たらないだけなら、未確認の範囲は限られます。
調査を優先するケースは、資料が古い、または不足している場合です。地積測量図がない、公図と現地の形が合わない、といった状態では、資料の取得と現況確認を先に進めます。
契約を急ぐべきでないケースは、隣地と認識が食い違っている、または越境の疑いがある場合です。買主側では解決できない問題であり、売主と隣地の間で整理が進むかが先に来ます。見通しが立たないうちは、契約日を先に決めないことが重要です。
表1：境界リスク判定表
| 確認状況 | 判定 | 買主の行動 |
|---|---|---|
| 境界確認書または確定測量図があり、境界標もおおむね確認できる | 比較的整理しやすい | 資料と現地を照合し、契約条件を確認して進める |
| 地積測量図はあるが古い。境界標の一部が見当たらない | 追加調査が必要 | 売主に資料の追加提出を求める |
| 地積測量図がない。公図と現地の形状が合わない | 追加調査が必要 | 資料取得を先行し、測量の要否を見積もる |
| 隣地確認（立会い）が終わっていない | 追加調査が必要 | 誰がいつ確認するか、契約までの段取りを確認する |
| 隣地と認識が食い違っている。越境の疑いがある | 契約条件の再検討が必要 | 売主側の整理の見通しを確認する。立たなければ急がない |
| 境界について隣地と話し合いが続いている、争いがある | 契約条件の再検討が必要 | 説明を書面で受け、専門家にも相談して判断する |
「境界が未確定」の4つの意味
買主側で分けておきたい状態は、次の4つです。
1つ目は、境界標がない状態です。境界杭が土に埋もれたり、工事でなくなることはあり得ます。法務省も、境界標がなかったためにトラブルが起こりやすくなると説明するにとどめており、見当たらないこと自体が、隣地と揉めていることや違法を意味するものではありません。
2つ目は、図面が古い、資料が不足している状態です。地積測量図がない土地や、古い図面しか残っていない土地は少なくありません。資料がないことは「確認できていない」という事実として扱います。
3つ目は、隣地確認が終わっていない状態です。ここでいう「立会い」は、日本土地家屋調査士会連合会が示す境界確定の流れの中にある実務手続の一段階で、関係する土地所有者の協力を得て、現地で境界の位置を確認するものです。民法第223条・第224条は境界標の設置についての権利と費用分担の規定であり、隣地の所有者に立会いへの出席を義務づけるものではありません。とはいえ、立会いと確認を経ていない図面は、それだけでは境界が確定した裏付けにはなりません。図面があっても「確認済み」とは言えない、という実務上の帰結は同じです。
4つ目は、隣地と認識が食い違っている状態です。ここまで来ると関係の問題であり、買主ができるのは売主側の整理の見通しを確認することまでです。
筆界と所有権界は別の線
前提として、「境界」には2つの意味があります。法務局の公式説明では、登記されたときに土地の範囲を区画するものとして定められた線を「筆界」と言い、所有者同士の合意などによって変更することはできません。一方、所有権の範囲を画する線は「所有権界」と呼ばれ、筆界とは異なる概念です。両者は一致することが多いものの、一致しないこともあると法務局は説明しています。
この区別は、隣地との立会いや確認の意味にも関わります。立会いや確認は、もともとの筆界が現地のどこにあるかを関係者で確かめる行為であって、当事者の合意で新しい線を作る行為ではありません。合意したから線が動く、という性質のものではないのです。
中古住宅の購入では、筆界の位置だけでなく、実際に所有権が及ぶ範囲や、塀・擁壁などの利用状況も確認する必要があります。筆界と所有権界が一致しない場合もあるため、どちらの問題なのかを整理することが大切です。法務省も、筆界特定制度は「土地の所有権がどこまであるのかを特定するものではありません」と案内しています。
買主が確認したい5種類の資料
買主が不動産会社に見せてもらいたい資料は主に5種類です。
表2：資料別チェック表
| 資料名 | 分かること | 分からないこと | 確認先 |
|---|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 所在・地番・地目・地積、所有者の登記情報 | 境界の位置そのもの。登記地積と実測面積が一致するとは限らない | 法務局、不動産会社 |
| 公図（地図に準ずる図面） | 土地の位置、形状、地番の概略 | 正確な境界の位置。現地の形状と異なる場合がある | 法務局、不動産会社 |
| 地積測量図 | 作成時点の形状、面積計算、境界点の位置関係 | 作成後の隣地確認の状況、現況とのずれ | 法務局、不動産会社 |
| 確定測量図 | 隣地所有者等の立会い・確認を経た境界の図面 | 法令で様式や効力が定められた図面ではない点 | 売主・不動産会社 |
| 境界確認書 | 立会いで確認した内容を取り交わした記録 | 登記制度上の書類ではなく、内容は書面ごとに異なる | 売主・不動産会社 |
法的な位置づけも分けておきます。公図は、不動産登記法第14条の「地図」が備え付けられるまでの間に代えて備え付けられる「地図に準ずる図面」です。地積測量図は、登記申請の際に提出され登記簿の附属書類として保存される図面で、同法第121条に基づき写しの交付や閲覧ができます。確定測量図と境界確認書は法令上の用語ではなく、日本土地家屋調査士会連合会が公表する「境界確定」手続の成果物を指す実務上の呼び名です。
判断基準は、資料の名前ではなく「いつの測量か」「立会いを経ているか」「現地の境界標と対応するか」の3点です。3点がそろう資料があれば、未確認の範囲は狭まります。埼玉県の宅建業者向けFAQ（令和7年12月1日現在の法令に基づく）も、法務局に備え付けられた地積測量図や、売主が単独で作成した測量図は、隣接する土地のすべての所有者が境界確認をして作成した確定測量図ではない可能性があると注記しています。「測量図が存在すること」は、必ずしも境界が確定していることを意味しません。
境界未確定で実際に困ること
ここでは、起こり得ることと、確定した不利益を分けて書きます。
まず、ブロック塀・擁壁・越境物です。民法には、竹木の枝や根が境界を越えた場合の規定（第233条）はありますが、塀や建物の越境について撤去を直接定めた条文はありません。建物の建築には境界線から50センチメートル以上の距離を保つ決まり（第234条）があり、慣習が優先する場合もあります（第236条）。越境があること自体は購入できない理由にはなりませんが、誰のものか、将来どう扱うのかを未確認のままにすると、買った後に話し合いが必要になります。擁壁が境界付近にある物件では、その状態や維持管理も論点になります。詳しくは「古い擁壁がある中古住宅の購入判断」で整理しています。
次に、建築・増改築の計画と、将来の売却です。増築や建て替えでは敷地の範囲が前提になり、境界がはっきりしない土地では計画の初期に測量から始める必要が出てきます。買うときに未確定だった境界は、売るときにも説明事項として残ります。
住宅ローンについては、「境界未確定だと組めない」とは一律に言えません。フラット35の公表技術基準に境界確定の要件は見当たらず、個別の金融機関が審査でどう扱うかは公表情報では確認できません。事前相談で状態を伝えて確認するのが順番です。審査項目全体は「中古住宅の住宅ローン審査で確認する項目」を参照してください。
最後に、隣地との関係です。購入後に当事者になる前に、売主の段階で何が起きているのかを把握しておくことが買主を守ります。
確定測量の費用は何で決まる？誰が負担する？
まず測量の種類を分けます。現況測量は現地の形状や面積を測る測量で、隣地の確認は含みません。確定測量は、隣地所有者等の立会いと確認を経て境界を確定させるための測量で、成果として確定測量図や境界確認書が作られます。「測量はします」と言われたら、どちらの測量かを確認してください。
費用については、この記事では相場の金額を出しません。理由は2つです。確定測量の費用について公的資料で裏付けられた相場が確認できないこと。前提条件で金額が大きく変わるため、一律の数字が判断を誤らせることです。費用を左右するのは、土地の面積と形状、隣地の筆数と所有者の数、道路など官有地との境界（官民境界）が含まれるか、手元の資料がそろっているか、です。
見積を取る際は、これらに立会いが必要な関係者の範囲を加えた前提条件をそろえてください。前提がそろえば、金額の比較ができます。
費用負担は、売主と買主のどちらが持つか、法令で一律に決まっているものではありません。売買契約の中で取り決める事項です。「売主が引渡し前に行う」「買主が引渡し後に行い、費用の一部を価格に反映する」など、扱いは物件ごとに設計します。申込みの前に「誰が、いつまでに、何をするか」を確認する必要があります。
期間にも幅が出ます。隣地所有者の立会いの日程調整、官民境界が含まれる場合の行政との協議は、当事者の都合だけでは進みません。測量の進め方や立会いの段取りは、売主側の視点で「土地売却前の境界確定測量の進め方」にまとめています。
公簿売買と実測売買の違い
測量をするかどうかと並んで、契約前に確認したいのが面積の扱いです。土地の売買では、面積の扱い方によって「公簿売買」と「実測売買」という2つの方式が使われます。
公簿売買は、登記簿に記載された面積で売買代金を確定し、後から実測して面積に差異が出ても、原則として代金を変更しない方式です（国土交通省『不動産事業者のための国際対応実務マニュアル』の用語集の定義）。
実測売買は、登記簿の面積をもとに仮の代金を定め、契約の後・決済前に実測を行い、面積の差を売買代金に精算する方式です。この精算を「実測精算」と呼び、条件の決め方には、たとえば「面積の差が5㎡以上生じたときに売買代金を精算する」といった形があります（国土交通省の用語集に挙げられた例です）。
注意したいのは、この2つの言葉が法律上の概念ではなく、厳密な意味を持つ用語でもない点です（全日本不動産協会の解説）。埼玉県の宅建業者向けFAQも、面積を公簿とするか実測とするかは「当事者の契約の自由」としています。用語だけで判断せず、契約書で「実測した場合に精算するのか、しないのか。精算するなら、どの単価で、どんな条件で精算するのか」を文言で確認してください。
この確認は、後述の質問10（登記簿の面積と実測の面積に違いが出た場合の代金の扱い）そのものです。測量をする・しないと、面積差を精算する・しないは別の論点なので、分けて聞くことが大切です。
契約前に不動産会社へ聞く10の質問
ここまでの確認を、読み上げて使える質問の形に落とします。回答は口頭で終わらせず、書面にどう反映されるかまで確認してください。
- 境界が未確定なのは、どの隣地との間のことですか？方角と、接している相手で教えてください。
- 未確定の理由は、境界標がないことですか、資料が不足していることですか、それとも隣地の確認が終わっていないことですか？
- 境界確認書はありますか？ない場合、売主が持っている資料はどこまでですか？
- 地積測量図はありますか？ある場合、いつ作成されたものですか？
- 売主は引渡し前に何を確認し、どの資料を交付できますか？
- 引渡し前に確定測量を行う場合、その費用は誰が負担しますか？
- 契約までに境界が確定できなかった場合、契約上はどう扱いますか？引渡し後の扱いも含めて教えてください。
- 隣地の塀や建物がこちらの敷地にはみ出している箇所はありますか？逆の場合はありますか？
- 過去に、隣地との間で境界について話し合いやトラブルがあったことはありますか？
- 登記簿の面積と実測の面積に違いが出た場合、売買代金はどう扱いますか？
大事なのは「答えが返ってくるかどうか」です。説明が曖昧なままの物件は、未確認が深いと見ます。
具体例で分かる購入判断
ここからは、実在の物件ではなく、判断の進め方を示すための架空のモデルケースです。
ケースA（架空）：境界標なし、その他の資料は存在
- 判明していること：地積測量図と境界確認書があり、立会いの記録も残っている。ただし現地では境界標の一部が見当たらない
- 未確認なこと：見当たらない境界標を、図面から現地で復元できるかどうか
- 次の行動：資料と現地を照合し、必要なら土地家屋調査士に復元可否を確認する
- 判断の条件：図面と現地の対応が取れるなら未確認の範囲は小さい。資料の引き継ぎを明記して進められる
ケースB（架空）：隣家の塀が越境している疑い
- 判明していること：地積測量図と現地を比べると、隣家のブロック塀がこちらの敷地側に入っているように見える
- 未確認なこと：実際に越境しているのか、幅はどれくらいか。当時の取り決めがあったのか
- 次の行動：売主に、塀の所有者と取り決めの有無を確認する。測量で位置が確定できるか土地家屋調査士に相談する
- 判断の条件：越境の範囲が分かり、将来の扱いを書面にできるかが分かれ目。範囲が分からないまま契約しない
ケースC（架空）：隣人と境界について争いがある
- 判明していること：売主と隣地所有者の間で境界の位置について認識が食い違い、話し合いが続いている
- 未確認なこと：話し合いの進み具合、解決の見通し、売主側でどこまで整理できるのか
- 次の行動：状況の説明を書面で受け、公的手続を使う場合の段取りと期間を確認する
- 判断の条件：購入後に当事者として引き継ぐ問題だと前提に判断する。見通しが立たない場合は契約を急がない
境界が確定しない場合の契約上の確認
契約までに境界が確定しなかった場合、その状態で進めるかは、買主が条件を理解して決める話です。決める前に、次の5点を確認してください。ここに挙げるのは確認項目であり、文言の法的有効性を保証するものではありません。契約書への反映は、仲介会社や専門家と協議してください。
- 境界明示の方法：引渡し時に境界をどう示してもらうか。資料の交付で代えるのか、現地で確認するのか
- 測量の期限：契約後や引渡し後に測量を続ける場合、いつまでに行うのか
- 費用負担：測量や境界標の設置にかかる費用を、誰がどこまで持つのか
- 未了時の取扱い：期限までに確定できなかった場合の扱い。何も書かれていない状態が最も危うい
- 売主の説明と書面化：境界について受けた説明が、重要事項説明や物件状況報告書にどう書かれているか
不動産会社の調査と説明にも、公的な物差しがあります。埼玉県の宅建業者向けFAQ（令和7年12月1日現在の法令に基づく）によれば、宅地建物取引業者は、境界標（杭）の確認、売主への境界明示の求め、境界確定状況や越境の有無を記載した物件状況等確認書（告知書）の提出要求などの方法で調査し、結果を買主に正確に説明する必要があるとされています。境界確定の有無や、隣地との間で境界をめぐるトラブルがあるかどうかは、買主の判断に重要な影響を及ぼす事項です。「調査はどこまで行われましたか」と聞くことが、買主にできる具体的な確認になります。
やむを得ず境界が確定しないまま取引を進める場合は、同FAQに、調査結果を重要事項説明書に記載して説明し、将来買主に起こりうる不利益について十分な理解を得たうえで契約手続きを進める、という手続が示されています。確認項目5の「売主の説明と書面化」は、この手続と対応するものです。口頭の説明だけで終わっている場合は、重要事項説明書への記載を求めてください。
未確認事項が残る場合は、その分を価格や条件にどう反映するかも論点になります。
不動産会社への依頼文テンプレート
質問は口頭でもできますが、回答を書面で残すことが、そのまま契約条件の確認につながります。次は、メールでそのまま送れる形にした依頼文の例です。物件名や日付は、自分の状況に合わせて書き換えてください。この文面自体に法的な効力を保証するものではありません。
件名：中古住宅（○○市○○）の境界に関する資料と確認事項のお願い
○○不動産 ○○様
お世話になっております。購入を検討している上記物件について、境界に関する確認をお願いします。
- 次の資料について、有無と、写しの交付をお願いします（あるものだけで構いません）。登記事項証明書／公図／地積測量図／確定測量図／境界確認書
- 境界が未確定と説明を受けた箇所について、どの隣地との間が、どのような理由で未確定なのかを教えてください。
- 引渡し前に、売主側で境界について何を確認するか、その段取りと時期を教えてください。
- 契約までに境界が確定しない場合、契約上どのように扱うのか（引渡し後の扱いを含みます）を教えてください。
- 登記簿の面積と実測の面積に差が出た場合、売買代金を精算するのか、精算する場合は単価と条件を教えてください。
お手数ですが、契約の日程の都合上、○月○日までにメール等の書面でご回答いただけると助かります。よろしくお願いいたします。
期限は、契約日程から逆算して無理のない日を入れてください。回答が書面で残れば、重要事項説明や契約書の記載内容と後から照合できます。
よくある質問
Q1. 境界未確定の土地は住宅ローンを組めますか？
境界未確定であることだけを理由に、一律に組めないとは言えません。フラット35の公表技術基準に境界確定の要件は見当たらず、金融機関の個別審査での扱いは公表情報では確認できません。事前相談の段階で、状態を伝えて確認してください。
Q2. 確定測量は必須ですか？
法律で一律に義務づけられているものではありません。必要かどうかは、資料のそろい具合、隣地との関係、将来計画（増改築や売却）で変わります。
Q3. 隣人が立会いを拒否したらどうなりますか？
民間の境界確定は隣地所有者の立会いと確認を前提に進むため、立会いが得られないと手続が進めにくくなります。一方、筆界特定制度では、相手方が立ち会わなくても測量や実地調査ができなくなるものではない、と東京法務局は案内しています。ただし申請は所有権登記名義人等に限られ、購入前の買主は使えません。買主の段階では、売主側の対応と契約条件で扱います。
Q4. 越境物があっても購入できますか？
越境があること自体は、購入できない理由にはなりません。問題は、越境の範囲と将来の扱いが決まっているかどうかです。範囲が測量で分かり、扱いを書面にできるなら、条件を理解したうえで進める判断もあり得ます。分からないままでは、買った後に自分が当事者になります。
Q5. 筆界特定制度を利用すれば必ず解決しますか？
万能ではありません。法務局は「筆界特定は、土地の所有権界がどこにあるのかを特定することを目的とするものではありません」と明記しています。特定されるのは筆界であり、所有権の範囲や越境物の扱いまで決まる制度ではありません。また筆界特定は行政処分ではなく不可争力もないため、不服があれば筆界確定訴訟を提起できます。申請は所有権登記名義人等に限られ、購入前の買主は申請できません（不動産登記法第131条）。費用は、申請手数料のほかに測量等の手続費用がかかり、いずれも申請人の負担です。なお、筆界特定は土地家屋調査士に依頼する通常の確定測量とは別の公的手続であり、費用・期間の考え方も異なります。
まとめ｜契約前にやることは3つ
中古住宅の境界未確定で、契約前にやることは3つに絞れます。
- 未確認の内容を分ける：境界標がないのか、資料不足か、隣地確認が未了か、認識の食い違いかを切り分ける
- 資料を取得して照合する：5種類の資料をそろえ、「いつの測量か、立会いを経ているか、現地と対応するか」で見る
- 段取りと契約条件を書面で確認する：誰が、いつまでに、何をするのか。確定しなかった場合の扱いまで含める
未確認の事実を洗い出してから価格の話をする。この順番が、発注者側で不動産を扱ってきた立場からの判断基準です。
中古住宅を購入するときは、価格だけでなく、契約前に確認できる情報にも目を向けてください。境界の問題が残っている場合は、土地家屋調査士や弁護士など、問題に応じた専門家への相談も検討しましょう。
出典
- 法務局「筆界・所有権界に関するQ&A」
- 法務局「筆界特定制度のあらまし」
- 法務局「筆界特定Q&A」
- 東京法務局「筆界特定制度に関するよくある質問」（2015年12月21日更新）
- 法務省「土地の境界トラブル防止」
- 法務省「筆界特定制度」
- 日本土地家屋調査士会連合会「相談Q&A」
- 不動産登記法、不動産登記規則、民法（e-Gov法令検索・現行条文）
- 住宅金融支援機構「対象となる住宅・技術基準」
- 埼玉県「不動産取引に関するよくある質問と回答（重要事項説明編）」（令和7年12月1日現在の法令に基づく）
- 国土交通省「不動産事業者のための国際対応実務マニュアル」用語集
- 全日本不動産協会「実測売買」
※この記事は一般的な情報提供です。個別の物件の判断や契約条件は、土地家屋調査士・弁護士などの専門家にご確認ください。
コメント